Сверено с законом на 11.10.2026 Разбор · Кадастр

Техплан здания и помещения: когда нужен и как исправить

Техплан — электронный документ кадастрового инженера, без которого здание или помещение не поставить на учёт. Разбираем, когда он нужен, почему техпаспорт БТИ его не заменяет, зачем техплан на часть помещения при аренде и как исправлять техплан, если Росреестр приостановил учёт.

С чем сталкивается собственник

Здание достроено или перестроено, помещение выделено, часть площадей сдаётся в аренду. На каждом из этих шагов звучит одно и то же: «нужен технический план». А дальше вопросы. Чем он отличается от техпаспорта, который лежит в папке с документами с прошлых лет? Нужен ли он, чтобы зарегистрировать аренду части помещения? И что делать, если техплан уже подан, а Росреестр приостановил учёт со ссылкой на его содержание?

Разберём, что на эти вопросы отвечают закон о регистрации недвижимости и требования Росреестра к техническому плану.

Коротко

• Технический план — документ, в котором воспроизведены сведения ЕГРН и указаны сведения об объекте, необходимые для кадастрового учёта (ч. 1 ст. 24 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). Его готовит кадастровый инженер — это результат кадастровых работ (ст. 37 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности»). Форма — электронный документ с усиленной квалифицированной электронной подписью инженера (ч. 12 ст. 24 закона № 218-ФЗ).
• Техплан — основание для учёта созданного или реконструированного здания, объекта незавершённого строительства, помещений и машино-мест (п. 7.3 ч. 2 ст. 14). Он же нужен при изменении сведений об уже учтённом объекте и для учёта части здания или помещения под обременение (ч. 2 ст. 24), а для нового здания, если для него требуется разрешение на ввод, — ещё и к заявлению о вводе в эксплуатацию (п. 12 ч. 3 ст. 55 Градостроительного кодекса; когда разрешение на ввод не требуется — ч. 15 ст. 55).
• Техпаспорт — документ технического учёта и технической инвентаризации. Нормативные акты об этом учёте объектов капитального строительства применялись до 1 января 2013 года (ч. 8 ст. 47 закона № 221-ФЗ). Учёт, проведённый тогда, юридически действителен (ч. 4 ст. 69 закона № 218-ФЗ). Но в Росреестр подают техплан, а техпаспорт, изготовленный до 1 января 2013 года, — лишь один из источников сведений для инженера, когда нет разрешения на ввод и проектной документации (п. 21.5, 21.6, 21.20 требований, утверждённых приказом Росреестра от 15.03.2022 № П/0082).
• Аренда части помещения: часть ставят на учёт одновременно с регистрацией договора аренды. Если техплан на часть не представлен, часть не учитывают, а договор регистрируют как обременение всего объекта (ч. 5 ст. 44 закона № 218-ФЗ). Исключение: если в ЕГРН есть сведения обо всех помещениях в здании, а в аренду по договору аренды здания передаётся часть из одного или нескольких смежных помещений, Росреестр ставит её на учёт без техплана (абз. 3 ч. 2 ст. 44).
• Замечания к техплану: исправленный техплан досылают в срок приостановления — по общему правилу не более трёх месяцев (ч. 2 ст. 26). Приостановление учёта может обжаловать в апелляционную комиссию и сам кадастровый инженер — в течение пятнадцати рабочих дней с даты решения (ч. 12.1 ст. 29, ч. 1 ст. 31.2).

Что такое технический план

Закон определяет технический план так: документ, в котором воспроизведены определённые сведения ЕГРН и указаны сведения о здании, сооружении, помещении, машино-месте, объекте незавершённого строительства или едином недвижимом комплексе, необходимые для его учёта. Сюда же относятся сведения о части объекта и новые сведения об объектах, у которых уже есть кадастровый номер (ч. 1 ст. 24).

Из чего состоит. Из текстовой и графической частей (ч. 3 ст. 24). Требования Росреестра называют разделы, обязательные всегда: общие сведения о кадастровых работах, исходные данные, характеристики объекта и приложение. Остальные включают в зависимости от вида работ (п. 2–5 требований к техплану, приложение № 2 к приказу № П/0082).

Чем здание отличается от помещения. У здания графическая часть показывает, где оно стоит на земельном участке, а местоположение задаётся координатами характерных точек контура (ч. 4, 5 ст. 24). У помещения графическая часть — план этажа или части этажа, на котором показано помещение; его границы — фигура по внутренним сторонам наружных стен (ч. 4, 6 ст. 24). Для техплана здания нужно определить местоположение его контура; состав измерений и необходимость выезда инженер определяет применительно к объекту и исходным данным. В техплан помещения разделы о местоположении на участке, схемы и чертёж контура не включают (п. 11 требований).

Кто готовит и в каком виде. Право на кадастровую деятельность — у кадастрового инженера (ч. 4 ст. 1 закона № 221-ФЗ). Работает он по договору подряда (ч. 1 ст. 35), а объём работ определяет заказчик (ч. 2 ст. 36). Техплан — электронный документ с усиленной квалифицированной электронной подписью инженера; бумажный экземпляр с подписью и печатью делают, только если это предусмотрено договором подряда (ч. 12 ст. 24 закона № 218-ФЗ). В Росреестр техплан подают тоже в электронной форме (ч. 4 ст. 21).

Какие требования действуют. Форма техплана и требования к нему утверждены приказом Росреестра от 15.03.2022 № П/0082 — в редакции приказов от 23.10.2024 № П/0328/24 и от 24.07.2025 № П/0250/25.

Откуда инженер берёт сведения

Техплан не составляют по рассказу собственника: закон прямо называет документы, из которых берутся сведения.

• Здание. Сведения, кроме местоположения на участке, площади и площади застройки, — из разрешения на строительство или выписки из реестра разрешений (если разрешение требовалось) и проектной документации (ч. 8 ст. 24). Сам проект к техплану не прикладывают — в техплане указывают сведения о нём (там же).
• Помещение. Сведения, кроме площади и местоположения в пределах этажа, — из разрешения на ввод здания или выписки из реестра разрешений на ввод и проектной документации здания, если техплан готовят в случаях ч. 3 и 3.1 ст. 40, либо из проекта перепланировки (ч. 10 ст. 24). Для перепланировки в многоквартирном доме требования к техплану называют среди исходных документов и акт приёмочной комиссии (п. 21.20 требований); применяя это правило, нужно учитывать порядок ст. 28 Жилищного кодекса — см. ниже.
• Если разрешений и проекта законодательство не предусматривает — сведения берут из декларации, которую составляет и заверяет правообладатель; ответственность за достоверность декларации несёт тот, кто её составил (ч. 11 ст. 24).

Помещение в техплане должно быть обособлено от других помещений и иметь возможность впоследствии быть самостоятельным предметом оборота; подъезды, лестничные клетки, лифтовые шахты в техплан как помещения не вносят (п. 19 требований). Если нежилое помещение не обособлено, это отдельное основание приостановления (п. 34 ч. 1 ст. 26).

Техплан здания может сразу содержать сведения для учёта всех помещений и машино-мест в нём (ч. 14 ст. 24). Тогда помещения ставят на учёт вместе со зданием, а если право на здание уже зарегистрировано — по заявлению его собственника (ч. 3 ст. 40).

Когда декларация уместна, а когда техплан на ней не пройдёт, — в разборе «Технический план на основании декларации».

Когда техплан нужен

1. Новое здание или реконструкция. Если для объекта требуется разрешение на ввод, техплан прилагают к заявлению о его выдаче (п. 12 ч. 3 ст. 55 ГрК). Разрешение на ввод не требуется, если для строительства или реконструкции не требовалось разрешение на строительство (ч. 15 ст. 55 ГрК); для таких объектов действуют свои правила. Он же — обязательное приложение к выписке из реестра разрешений на ввод, которую направляют в Росреестр (ч. 10.1 ст. 55 ГрК). Учёт и регистрация права на созданное здание проводятся одновременно (п. 1 ч. 3 ст. 14 закона № 218-ФЗ, кроме случаев, перечисленных в этом пункте).
2. Помещения и машино-места — при их учёте, в том числе с регистрацией права (п. 7.3 ч. 2 ст. 14).
3. Изменились характеристики учтённого объекта — нужны новые сведения об объекте с кадастровым номером (п. 3 ч. 2 ст. 24).
4. Часть здания или помещения под обременение — например, под аренду (п. 2 ч. 2 ст. 24; о ней — ниже).
5. Перепланировка помещения в многоквартирном доме. Техплан перепланированного помещения прилагают к уведомлению о завершении работ; акт приёмочной комиссии утверждают после получения уведомления — в срок не более тридцати дней (ч. 1 и 2 ст. 28 Жилищного кодекса). Перепланировка считается завершённой со дня внесения изменений в ЕГРН о границах и (или) площади помещения либо со дня учёта образованных помещений и регистрации права на них (ч. 3 ст. 28 ЖК). Требования к техплану при этом называют акт приёмочной комиссии среди исходных документов (п. 21.20 требований); официального разъяснения, как согласовать эти два порядка, при подготовке материала мы не нашли; это открытый вопрос применения, а не отмена требования.
6. Ранее учтённый объект, которого нет в ЕГРН. Сведения о ранее учтённом здании, сооружении, помещении по заявлению вносят на основании правоустанавливающего документа и техплана (ч. 5.1 ст. 69 закона № 218-ФЗ; исключения — заявление уполномоченного органа по ст. 69.1 и случай ч. 8.1 ст. 69, связанный с комплексными кадастровыми работами).

Как проходит постановка на учёт целиком — на странице «Постановка объекта на кадастровый учёт».

Техплан и техпаспорт: в чём разница

Путаница понятна: оба документа описывают объект, в обоих есть поэтажные планы. Но закон отводит им разные роли.

Отсюда три практических вывода.

Старый техпаспорт не делает объект «неучтённым». Технический учёт, проведённый в установленном порядке, признаётся юридически действительным, а такие объекты считаются ранее учтёнными (ч. 4 ст. 69 закона № 218-ФЗ). Копии техпаспортов Росреестр получает у хранителя по своему запросу бесплатно — в течение трёх рабочих дней (п. 1 ч. 2.8 ст. 45 закона № 221-ФЗ).

Но вместо техплана техпаспорт не подают. Когда нужно изменить сведения, поставить на учёт помещение или внести ранее учтённое здание в ЕГРН по своему заявлению, нужен техплан (п. 7.3 ч. 2 ст. 14, ч. 2 ст. 24, ч. 5.1 ст. 69 закона № 218-ФЗ). Техпаспорт может пригодиться инженеру как исходный документ: его реквизиты указывают в разделе «Исходные данные», а копию в приложение к техплану не включают (п. 21.22 требований).

Есть исключение для старых зданий без координат. Если здание учтено до 1 января 2013 года и техплан готовят только для того, чтобы внести в ЕГРН его местоположение на участке, ни проект, ни разрешения, ни планы всех этажей не нужны (ч. 9.1 ст. 24 закона № 218-ФЗ, п. 21.8 требований).

Техпаспорт не исчез из законодательства совсем. Жилищный кодекс называет его среди документов для согласования перепланировки помещения в многоквартирном доме, но заявитель вправе его не представлять — тогда орган сам запросит его (п. 4 ч. 2 и ч. 2.1 ст. 26 ЖК). А по завершении перепланировки прилагают уже технический план (ч. 1 ст. 28 ЖК).

Техплан на часть помещения для аренды

Сдать в аренду можно не только помещение целиком, но и его часть: Пленум ВАС РФ разъяснил, что ГК не ограничивает право сторон заключить такой договор (абз. 2 п. 9 постановления от 17.11.2011 № 73). Для согласования предмета аренды в договоре должны быть данные, позволяющие определённо установить, что именно передаётся. Без них договор не считается заключённым (п. 3 ст. 607 ГК).

Когда нужна регистрация. Договор аренды недвижимости подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609 ГК). Договор аренды здания или сооружения на срок не менее года подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 651 ГК). Отсутствие регистрации не означает автоматически, что стороны ничем не связаны: договор, подлежащий регистрации, считается заключённым для третьих лиц с момента регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 ГК). Пленум ВАС разъяснил, что договор на год и более, по которому арендатор пользуется частью здания, сооружения или помещения, тоже подлежит регистрации (абз. 3 п. 9 постановления № 73). Заявление о регистрации может подать одна из сторон (ч. 1 ст. 51 закона № 218-ФЗ).

Два пути — с техпланом на часть и без него. Часть 5 статьи 44 закона № 218-ФЗ даёт выбор.

• С техпланом. Если в аренду передаётся часть здания или помещения, право на которое зарегистрировано, — например, помещение, этаж, смежные комнаты, — учёт этой части проводится одновременно с регистрацией договора аренды (ч. 5 ст. 44). В техплане заполняют раздел «Сведения о части (частях) объекта недвижимости». Он нужен, чтобы определить пределы действия обременения, а в графической части техплана специальными условными знаками показывают границы арендуемой части (п. 56 требований). Если часть расположена в пределах этажа, её местоположение дополнительно описывают текстом в соответствующем реквизите, например через номера комнат на плане этажа (там же). Содержание обременения указывают по договору (п. 57 требований).
• Без техплана. Если техплан на часть не представлен, часть на учёт не ставят, а договор аренды регистрируют как обременение соответствующего объекта — то есть всего помещения или здания (ч. 5 ст. 44). Так же Пленум ВАС описывал результат и раньше: обременение устанавливается на всю вещь в целом (абз. 3 п. 9 постановления № 73).

Какой путь выбрать, решают после проверки сведений ЕГРН, предмета договора и того, не подходит ли случай учёта части без техплана (абз. 3 ч. 2 ст. 44). Дальше вопрос в том, важно ли сторонам, чтобы в ЕГРН была видна именно арендуемая часть. Раздел о части для этого и существует (п. 56 требований). Если в одном помещении несколько арендаторов или собственник будет продавать или закладывать помещение, точные границы обременения в реестре полезнее, чем запись на всё помещение. Это вывод из назначения раздела, а не прямое требование закона.

Когда техплан на часть не нужен. Если в ЕГРН есть сведения обо всех помещениях в здании, а договор аренды здания даёт право пользоваться частью, которая состоит из одного или нескольких помещений с общими строительными конструкциями (смежные комнаты), Росреестр ставит такую часть здания на учёт без техплана (абз. 3 ч. 2 ст. 44). Если же в аренду сдаётся всё помещение со своим кадастровым номером, выделять часть не из чего: объект аренды — само помещение (это вывод из ч. 5 ст. 44, где речь идёт о части объекта).

Что технически входит в такой техплан. Если в прежнем техплане здания, по которому его ставили на учёт, не было планов всех этажей, в техплан для части включают планы тех этажей, где эта часть расположена (ч. 14 ст. 24).

Когда аренда закончится. После регистрации прекращения обременения часть снимают с учёта без отдельного заявления, если на неё не зарегистрировано другое обременение. Если ту же часть сдают снова и её границы не изменились, по заявлению Росреестр использует ранее представленный техплан (абз. 1 и 2 ч. 2 ст. 44).

Кто подаёт. Учёт части и регистрацию обременения проводят по заявлению собственника и (или) лица, в пользу которого устанавливается обременение (п. 5 ч. 1 ст. 15).

Исправление техплана после замечаний: что делать при приостановке

Если Росреестр приостановил учёт из-за техплана, сначала нужно понять, что именно не так. От этого зависит, кто и чем исправляет.

Основания, которые прямо касаются техплана. В ч. 1 ст. 26 закона № 218-ФЗ есть основания, где техплан назван или подразумевается:

• форма или содержание документа не соответствуют требованиям (п. 7);
• координаты контура здания определены с нарушением требований к точности и методам (п. 19.1);
• нежилое помещение не обособлено от других помещений (п. 34);
• сведения в документах противоречат сведениям ЕГРН об объекте, кроме случаев, когда эти сведения как раз изменяют (п. 49);
• местоположение помещения по сведениям ЕГРН полностью или частично совпадает с другим помещением — кроме случаев, когда другое помещение преобразуется или совпадает местоположение квартиры и комнаты в ней (п. 50);
• площадь здания в разрешении на ввод или техплане отличается более чем на пять процентов от площади в разрешении на строительство (п. 61);
• количество этажей, помещений или машино-мест в разрешении на ввод не совпадает с техпланом (п. 62);
• количество помещений, образованных или изменённых при перепланировке в многоквартирном доме, в техплане не совпадает с актом приёмочной комиссии (п. 63).

Что проверяет регистратор у нового здания. Для созданных зданий, помещений и машино-мест закон ограничивает проверку по п. 7: содержание техплана сверяют с разрешением на ввод (выпиской из реестра) исключительно по площади, количеству этажей, помещений и машино-мест, а у линейных объектов — по протяжённости (ч. 13, 14 ст. 40). Если замечание по п. 7 построено на сверке с разрешением на ввод других сведений, это довод для возражений. Вывод следует из текста ч. 13–14 ст. 40; как его применяет практика, отдельно не проверялось.

Три вида замечаний. Удобно сразу разложить каждое основание по группам.

1. Правится в самом техплане — ошибка в координатах, плане этажа, расчёте площади. Это работа инженера.
2. Нужны документы заказчика — разрешение, проект, правоустанавливающий документ, договор. Инженер не вправе их заменить: он обязан отказаться от работ, если документы заказчика содержат недостоверные сведения либо по форме или содержанию не соответствуют требованиям законодательства, действовавшего в момент и в месте их издания (п. 3, 4 ч. 2 ст. 29.1 закона № 221-ФЗ).
3. Доработкой техплана не устраняется — например, в ЕГРН нет границ участка под зданием (п. 21.2 ч. 1 ст. 26) или назначение созданного (создаваемого) объекта не соответствует виду разрешённого использования участка — кроме случаев, когда закон допускает размещение объекта независимо от вида использования, и с учётом особенностей ст. 40 (п. 22, ч. 8.3 ст. 26). Здесь нужен другой путь, а не новый техплан.

Как досылать. Исправленный техплан — это новый электронный документ, подписанный инженером (ч. 12 ст. 24, ч. 4 ст. 21). Его направляют в то же дело. Если представленные документы подтверждают устранение причин приостановления, течение срока учёта и регистрации возобновляется не позднее трёх рабочих дней со дня их получения Росреестром — на оставшийся срок (ч. 10 ст. 26). Если причины не устранены или при проверке выявлены другие, Росреестр направляет уведомление о невозможности возобновления (ч. 5.1 ст. 29). Сама досылка документов срок приостановления не продлевает — поэтому исправлять стоит с запасом времени.

Как объяснить расхождение. В техплане есть раздел «Заключение кадастрового инженера». В нём, в частности, обосновывают площадь (с формулами и подставленными значениями), объясняют несоответствие площади документам, указывают выявленные реестровые ошибки и предложения по их устранению, реквизиты изменений проектной документации (п. 58 требований). Если регистратор не понял, откуда взялась цифра, этот раздел — первое место для объяснения.

Если исправленный техплан расходится с разрешением на ввод. Когда после ввода в эксплуатацию для устранения причин приостановления или отказа подготовлен техплан, содержание которого требует изменить реестр разрешений на ввод, застройщик вправе обратиться в орган, выдавший разрешение, с заявлением о внесении изменений. Техплан — обязательное приложение к такому заявлению; вместе с ним представляют и другие документы из ч. 3 ст. 55, если они изменились в связи с подготовкой исправленного техплана (ч. 5.1, 5.2 ст. 55 ГрК).

Проверить до подачи. Заказчик вправе потребовать у инженера результат предварительной автоматизированной проверки техплана через электронный сервис «Личный кабинет кадастрового инженера» (ч. 9 ст. 36 закона № 221-ФЗ). Автоматическая проверка ловит технические ошибки, но не гарантирует, что правовых оснований для приостановления не будет.

Если замечание необоснованно. Обжаловать решение о приостановлении учёта в апелляционную комиссию может не только заявитель, но и кадастровый инженер, подготовивший техплан, или организация, где он работает (ч. 12.1 ст. 29). Срок — пятнадцать рабочих дней с даты принятия решения о приостановлении (ч. 1 ст. 31.2). Начинать с комиссии не обязательно: можно сразу в суд (ч. 12 и 12.1 ст. 29).

Подробно о сроках приостановления и возобновления — в разборе «Приостановка регистрации: срок, причина, возобновление». Разборы отдельных оснований: п. 7 — форма и содержание, п. 34 — помещение не обособлено, п. 49 — противоречия с ЕГРН, п. 61 — площадь разошлась более чем на 5 %, п. 21.2 — нет границ участка под зданием. Комиссия — «Апелляционная комиссия Росреестра: срок и основания».

Что это значит на практике

1. Перед заказом техплана соберите документы-основания: для здания — разрешение на строительство и проект, для помещения — разрешение на ввод и проект здания или проект перепланировки. Старый техпаспорт тоже пригодится, но заменить их он может только в случаях, указанных в требованиях к техплану.
2. Сдаёте часть помещения на год и больше — решите заранее, нужна ли в ЕГРН сама арендуемая часть. Если да, техплан на часть подают вместе с договором; если нет, договор зарегистрируют как обременение всего объекта.
3. Перед подачей попросите у инженера результат предварительной проверки техплана в его личном кабинете.
4. Пришло приостановление — разложите замечания: что правит инженер, какие документы нужны от вас, что техпланом не исправить.
5. Исправленный техплан досылайте с запасом времени: срок приостановления от этого не продлевается.
6. Если замечание необоснованно, обжаловать его в комиссию могут и заявитель, и инженер — в течение пятнадцати рабочих дней с даты решения.

Если техплан нужен или уже пришли замечания

Готовим технические планы зданий, помещений, сооружений и машино-мест, в том числе на часть помещения для аренды, — от 15 000 ₽, подробнее. Если учёт уже приостановлен, пришлите уведомление: в экспресс-разборе за 24 часа ответим письменно, что исправляется в техплане, что требует документов и что придётся отстаивать, — 5 000 ₽. Кадастровым инженерам — разбор приостановки по вашему техплану за 24 часа, 5 000 ₽. Если неясно, пройдёт ли учёт в принципе, — правовая экспертиза с письменным заключением, 30 000 ₽.

Материал носит информационный характер и не является юридической консультацией по конкретному делу. Нормы приведены по редакциям, размещённым в СПС КонсультантПлюс на 11 октября 2026 года.

Материал также опубликован в блоге ELAWYERS GROUP на Закон.ру: «Технический план здания и помещения: когда нужен и как исправить замечания Росреестра».