Разбор · перечень 700-ПП · Москва

Календарь собственника: когда на перечень 700-ПП ещё можно влиять

Каждый ноябрь Правительство Москвы утверждает новую редакцию перечня торгово-офисной недвижимости — постановление № 700-ПП. Для объектов из перечня налог на имущество организаций считается от кадастровой стоимости, а не от среднегодовой: по зданию средней руки разница измеряется сотнями тысяч рублей в год, по крупному — миллионами. Внесудебное окно после включения короткое: обратиться за повторным обследованием можно в первые 90 календарных дней года, следующего за годом обследования (п. 3.9 Порядка, утверждённого постановлением № 257-ПП). Этот разбор — о том, что происходит в каждом месяце года и в какой момент какое действие ещё имеет смысл.

Почему склад платит как торговый центр

Критерий включения задан статьёй 378.2 Налогового кодекса: объект попадает под кадастровое налогообложение, если такое использование предусмотрено видом разрешённого использования земельного участка, если по сведениям ЕГРН или документам технического учёта под офисы, торговлю, общепит или бытовое обслуживание отведено не менее двадцати процентов площади — либо если не менее двадцати процентов площади так фактически используется.

На практике это даёт три разных основания включения, и от того, какое сработало, зависит вся стратегия защиты.

Основание первое: вид разрешённого использования участка

Объект включают «по бумаге»: в видах использования участка упомянуты офисы, торговля, общепит или бытовое обслуживание — достаточно одного из видов, — и неважно, что в здании фактически производство или склад. На объект никто не выезжал. Оспаривание здесь строится на фактическом использовании и, при необходимости, на приведении ВРИ в соответствие с реальностью.

Основание второе: назначение помещений по ЕГРН

Назначение, разрешённое использование или наименование помещений в ЕГРН или документах технического учёта: не меньше 20 % площади здания отведено под офисы, торговлю, общепит или бытовое обслуживание.

Основание третье: акт о фактическом использовании

Акт составляют ГБУ «МКМЦН» и Госинспекция по недвижимости по методике постановления № 257-ПП. Такие акты бывают оформлены без доступа внутрь здания — по внешним признакам: вывескам у входа, рекламным конструкциям, данным из открытых источников. Вспомогательные помещения, склады при магазине, собственная бухгалтерия предприятия в таких актах бывают отнесены к «офисам» в смысле статьи 378.2 НК, хотя сами по себе ими не становятся: норма говорит об офисах и сопутствующей офисной инфраструктуре, и относится ли к ним конкретное помещение, решают его фактическая функция и методика расчёта. Именно здесь чаще всего и находится предмет спора.

Календарь: четыре периода

Что успеть до 1 ноября

Заказать в Госинспекции определение вида фактического использования — то есть инициировать обследование самому, а не ждать инспектора. Подготовить объект к визиту: экспликация, договоры аренды с назначением каждого помещения, фотофиксация, собственный расчёт долей по методике 257-ПП. Смысл в том, чтобы к моменту составления акта фактура уже существовала в документах, а не собиралась задним числом.

Что делать, если объект уже в перечне

Административный путь — обращение в Департамент экономической политики и развития о повторном обследовании: не позднее 90 календарных дней года, следующего за годом обследования; обращение рассматривает межведомственная комиссия, обследование — до 20 июня, и по его итогам перечень текущего года может быть уточнён (п. 3.9 и 3.12 Порядка, утверждённого постановлением № 257-ПП). Честная оговорка из практики: город неохотно признаёт собственные акты ошибочными, и этот путь чаще работает не как самоцель, а как способ получить новый акт и расчёт долей — доказательную базу для суда.

Судебный путь — административный иск в Московский городской суд о признании недействующим пункта перечня в отношении конкретного объекта, с 1 января соответствующего года. Ядро доказывания — реальная доля площадей под цели статьи 378.2 НК ниже двадцатипроцентного порога. Работают документы: экспликации, договоры, акты осмотра, при необходимости судебная экспертиза.

Денежное продолжение и его границы

Выигранный спор ведёт к перерасчёту налога за периоды включения; переплата возвращается по статье 79 НК РФ через единый налоговый счёт. Но глубина перерасчёта у всех разная: по «кадастровым» объектам организаций с 2022 года декларации нет (п. 6 ст. 386 НК РФ) — инспекция пересчитывает налог по пояснениям и документам организации; по более ранним, декларационным периодам уменьшение по уточнённой декларации не учитывается, если со срока уплаты прошло более трёх лет, кроме перерасчёта самим налоговым органом и восстановления срока судом (пп. 1 п. 7 ст. 11.3 НК РФ); гражданам и ИП налог пересчитывают не более чем за три предшествующих года (п. 2.1 ст. 52 НК РФ). Старые периоды уходят — поэтому заявления по уплаченным периодам подаются параллельно спору, а не после него. Нередко сумма перерасчёта превышает стоимость всей юридической работы. Но есть и обратная сторона: исключение из перечня не вечное. Объект могут включить в следующую редакцию заново — поэтому для спорного объекта ноябрь становится ежегодной контрольной точкой, а не разовым событием.

Что проверить за полчаса

Первое — статус объекта в действующем перечне: поиск по кадастровому номеру в приложении к 700-ПП на сайте mos.ru. Второе — основание включения: ВРИ участка, назначение помещений по ЕГРН или акт обследования. Акт запрашивается в Госинспекции, и его содержание часто становится открытием для собственника. Третье — реальный расчёт долей по экспликации: если под офисы и торговлю фактически занято меньше двадцати процентов, включение оспоримо.

Проверка объекта по перечню — бесплатно Подписка на новый перечень Процедура исключения +7 (985) 280-73-76

Материал носит информационный характер и не является юридической консультацией. Оценка перспектив по конкретному объекту возможна только после изучения документов.