До ноябрьской редакции перечня 700-ПП остаются недели. Разбираем, чем отличается защита при включении по ВРИ участка и по акту Госинспекции, что сказал КС в постановлении № 46-П, как строится доказывание доли площадей по методике 257-ПП — и почему заявление о возврате переплаты нельзя подавать после решения суда: трёхлетний срок считается со дня уплаты налога, а не со дня решения.
Каждый ноябрь Правительство Москвы утверждает новую редакцию перечня объектов, налоговая база по которым определяется как кадастровая стоимость, — постановление № 700-ПП. Для собственника попадание в перечень означает рост платежа в разы. Для юриста это спор с нормативным актом субъекта, в котором исход чаще определяют две вещи: какое основание включения сработало и когда доверитель пришёл.
До утверждения ноябрьской редакции остаются недели. Это последний период, когда у собственника есть внесудебные возможности; дальше остаётся оспаривание.
Критерии заданы статьёй 378.2 НК РФ. Объект попадает под кадастровое налогообложение, если под офисы, торговлю, общепит или бытовое обслуживание фактически используется не менее 20 процентов площади — либо если такое использование предусмотрено видом разрешённого использования земельного участка.
Первое основание — ВРИ участка. Объект включают «по бумаге»: в виде разрешённого использования упомянуты офисы или торговля, и содержание здания никто не смотрел.
Здесь у защиты есть сильный аргумент. Конституционный Суд в постановлении от 12.11.2020 № 46-П признал подпункт 1 пункта 4 статьи 378.2 НК не соответствующим Конституции в той мере, в какой он допускает включение объекта в перечень исключительно по виду разрешённого использования участка, без учёта предназначения и фактического использования самого здания. На практике это означает, что «ВРИ участка» в чистом виде — уязвимое основание, и спор сводится к тому, доказал ли город фактическое использование.
Второе основание — акт Госинспекции по недвижимости о виде фактического использования, составленный по методике постановления № 257-ПП. Формально это уже про факт, а не про бумагу. Содержательно — не всегда.
Значительная часть актов составляется без доступа внутрь здания: инспектор фиксирует вывески, рекламные конструкции, данные открытых источников и на этом относит площади к офисным или торговым. В результате вспомогательные помещения, склады при магазине, собственная бухгалтерия производственного предприятия оказываются «офисами» в смысле статьи 378.2, хотя по определению этой нормы ими не являются: офис — помещение, используемое для деловой, административной или коммерческой деятельности, а не любое помещение со столом и компьютером.
Отсюда практический вывод: первый документ, который нужно получить по делу, — не выписка и не экспликация, а сам акт обследования. Его содержание регулярно оказывается для доверителя открытием, и именно в нём находятся пороки, на которых строится позиция.
Оспаривание идёт в порядке главы 21 КАС РФ: административное исковое заявление о признании недействующим пункта перечня в отношении конкретного объекта, суд первой инстанции — Московский городской суд как суд по нормативным актам субъекта. Требование формулируется с датой — как правило, с 1 января соответствующего года, чтобы получить перерасчёт за весь период.
Ядро доказывания — доля площадей, используемых под цели статьи 378.2, ниже двадцатипроцентного порога. Доказывают документами: экспликация БТИ, договоры аренды с назначением каждого помещения, акты приёма-передачи, штатное расписание и фотофиксация, собственный расчёт долей по методике 257-ПП. При расхождении расчётов — судебная экспертиза.
Административный маршрут — заявление в Госинспекцию о проведении мероприятий по определению вида фактического использования — существует, и иногда межведомственная комиссия объект исключает. Но рассчитывать на него как на самостоятельное решение не стоит: город неохотно признаёт собственные акты ошибочными. Практическая ценность повторного обследования в другом — оно даёт новый акт и новый расчёт долей, то есть доказательство для суда.
Самое дорогое заблуждение в этих делах касается не доказывания, а сроков.
Выигранный спор сам по себе денег не возвращает. Переплата возвращается по статье 79 НК РФ — в режиме единого налогового счёта, который действует с 2023 года; ссылки на прежнюю редакцию статьи 78 в этой части устарели.
И главное. Трёхлетний срок на обращение за возвратом по пункту 3 статьи 79 НК исчисляется со дня исполнения обязанности по уплате налога за соответствующий период, а не со дня вступления в силу решения суда об исключении объекта из перечня. Эту позицию подтвердил Арбитражный суд Московского округа постановлением от 17.06.2025, оставив в силе отказ в возврате именно по мотиву пропуска срока.
Практический вывод, который стоит проговаривать доверителю на первой встрече: нельзя выиграть спор в Мосгорсуде, а потом спокойно идти за возвратом. К моменту решения по ранним периодам срок может истечь. Заявления о возврате по уже уплаченным периодам подаются параллельно судебному спору, а не после него.
Отдельно стоит учитывать, что суммы к уменьшению на основании уточнённых деклараций не учитываются в совокупной обязанности, если со дня истечения срока уплаты прошло более трёх лет (пп. 1 п. 7 ст. 11.3 НК РФ). То есть трёхлетнее ограничение работает с двух сторон, и календарь здесь важнее красоты позиции.
У этой категории дел жёсткий годовой цикл, и проигрывают его чаще, чем проигрывают право.
Сентябрь–октябрь — формируется редакция перечня на следующий год, идут волны обследований. Единственное время, когда можно работать на опережение: заказать определение вида фактического использования, подготовить объект к визиту инспектора, зафиксировать реальный расклад площадей до того, как его зафиксирует инспектор.
Ноябрь — редакция утверждена. Повлиять на состав нельзя, можно оспаривать.
Февраль–март — налоговые уведомления. Доверитель, пришедший на этом этапе, потерял год.
И ещё одно, о чём стоит предупреждать сразу: исключение из перечня не окончательно. Объект могут включить в следующую редакцию заново, по новому акту обследования. Для спорного объекта ноябрь — ежегодная контрольная точка, а не разовое событие.
Мы ведём эту категорию как часть практики по недвижимости и регулярно работаем на субподряде у юридических фирм, у которых спор возник у доверителя разово и держать компетенцию по 700-ПП, 819-ПП и Госинспекции нерационально. Форматы — от разбора акта обследования до ведения дела под вашим именем: условия для партнёров
Материал носит информационный характер и не является юридической консультацией. Оценка перспектив по конкретному объекту возможна только после изучения документов.
Полная версия материала опубликована в блоге ELAWYERS GROUP на Закон.ру: «Перечень 700-ПП: где спор выигрывается и где проигрывается срок».
Пришлите кадастровый номер: проверим по действующему перечню 700-ПП и реестру 819-ПП и письменно скажем, по какому основанию объект включён или может быть включён. Бесплатно — реестровый контроль.
Юридическая и кадастровая практика: десять лет в государственной регистрации недвижимости, Москва и область. ИП, ОГРНИП 323774600705065. Разборы основаны на делах из собственной практики — документы и основания в каждом тексте реальные.
Опишем порядок действий по ситуации и скажем, что можно сделать своими силами, а где нужна работа.