Объект в двух реестрах: 819-ПП и 700-ПП. Почему за самостроем нередко приходит налог

Правообладатель получает уведомление Госинспекции: объект включён в реестр по 819-ПП — признаки самовольного строительства. Через несколько месяцев второе известие: то же здание в перечне 700-ПП, и налог на имущество исчисляется от кадастровой стоимости. Совпадение выглядит случайным. Чаще всего оно не случайно, но и не автоматично: для включения в перечень 700-ПП нужно собственное налоговое основание по ст. 378.2 НК РФ, а связывает два реестра обычно одно обследование.

Два постановления — два разных предмета

819-ПП (от 11.12.2013) — механизм выявления объектов с признаками самовольного строительства. Предмет — законность постройки: возведена ли она на предоставленном для строительства участке, с разрешительной документацией, в заявленных параметрах. Последствия — от требования о сносе до осложнений в регистрационных действиях.

700-ПП (от 28.11.2014) — перечень объектов, налоговая база по которым определяется как кадастровая стоимость (ст. 378.2 НК РФ). Предмет — фактическое использование: офисы, торговля, общепит, бытовое обслуживание и их доля в площади здания. Последствия — рост налога на имущество, нередко в разы.

Разные основания, разные ведомства-инициаторы, разные процедуры обжалования. Общим у них нередко оказывается обследование объекта Госинспекцией по недвижимости. Но это возможный, а не обязательный общий источник: в перечень 700-ПП объект может попасть и без обследования — по виду разрешённого использования участка или по сведениям ЕГРН о назначении помещений.

Один визит — два дела

Инспектор, вышедший на объект, фиксирует в акте всё сразу: пристройку, надстроенный этаж, освоенный подвал — и одновременно целевое назначение помещений: арендаторов-магазины, офисы, кафе. Обследование, начатое как проверка признаков самовольного строительства, может дать материал для налогового перечня — и наоборот.

Вторая, менее очевидная связка. Незаконно возведённые площади в ЕГРН не учтены, но фактически существуют и сданы в аренду — как раз под торговлю или офисы. Собственник получает налоговую нагрузку по кадастровой стоимости и одновременно риск сноса тех самых площадей, которые эту нагрузку создают.

С чего начинать: налог или легализация

Аргумент за 700-ПП. Налоговый перечень утверждается на календарный год; чем дольше объект в нём находится, тем больше накопленная переплата. При исключении налог пересчитывается, а переплата возвращается по статье 79 НК РФ через единый налоговый счёт. Глубина перерасчёта зависит от плательщика и периода: по «кадастровым» объектам организаций с 2022 года декларация не подаётся (п. 6 ст. 386 НК РФ) — налог пересчитывает инспекция по пояснениям и документам организации; по более ранним периодам уменьшение по уточнённой декларации не учитывается, если со срока уплаты прошло более трёх лет, кроме перерасчёта самим налоговым органом и восстановления срока судом (пп. 1 п. 7 ст. 11.3 НК РФ); гражданам и ИП налог пересчитывают не более чем за три предшествующих года (п. 2.1 ст. 52 НК РФ). Какие периоды реально вернуть, считается по конкретному объекту, и каждый год промедления сокращает сумму.

Аргумент за 819-ПП. Пока за объектом числятся признаки самовольного строительства, изменения характеристик в ЕГРН затруднены, а часть аргументов в налоговом споре недоступна: сложно доказывать характер использования помещений, сведений о которых в реестре нет.

Практический вывод. В большинстве дел треки идут параллельно, а не последовательно. Ошибка — не в выборе очерёдности, а в том, чтобы вести только один трек, считая второй следствием первого.

Три пути исключения из перечня 700-ПП

Повторное обследование Госинспекции. Работает там, где акт составлен с нарушениями: инспектор не попал внутрь и оценил здание по вывескам, обмерил не те площади, учёл вспомогательные помещения как торговые.

Межведомственная комиссия по виду фактического использования. Административный путь с доказательной базой: экспликации, договоры аренды с назначением площадей, фотофиксация, расчёт долей.

Суд. Оспаривание включения объекта в перечень как нормативного акта в части конкретного пункта — для случаев, где административные механизмы исчерпаны либо заведомо не сработают.

Прежде чем считать доли — установить, по какому основанию объект включён. По ст. 378.2 НК РФ их три: вид разрешённого использования участка предусматривает офисы или торговлю (подп. 1 п. 3, подп. 1 п. 4); назначение или наименование по ЕГРН либо документам технического учёта (подп. 2 п. 1, подп. 2 п. 3, подп. 2 п. 4); фактическое использование не менее 20 % площади. Для здания порог 20 % площади действует и для назначения помещений по документам, и для фактического использования — расчёт долей нужен в обоих случаях. Для отдельно включённого помещения применяются его собственные критерии (назначение или наименование), для вида использования участка — своя проверка. Спор выигрывается расчётом и документами, а не аргументами.

Календарь решает

Перечень 700-ПП утверждается ежегодно, в ноябре, на следующий налоговый период, а в течение года уточняется — так, постановлением от 31.03.2026 № 863-ПП объекты исключены из перечня на 2026 год с 1 января. Проверять объект и готовить позицию нужно до утверждения перечня: после него на обращение о повторном обследовании — 90 календарных дней года, следующего за годом обследования (п. 3.9 Порядка, утверждённого постановлением № 257-ПП). Осень — время проверки; сверка занимает минуты, а цена вопроса — налог за год плюс перспектива трёхлетнего возврата.

Три ошибки

Первая — считать два реестра одной проблемой: механизмы независимы, выигранное дело по 819-ПП не исключает объект из налогового перечня автоматически.

Вторая — ждать налогового уведомления, чтобы начать действовать: к этому моменту период отработан, а сроки обжалования уже текут.

Третья — оспаривать акт обследования без собственной доказательной базы: инспекция опирается на документ, и противопоставить ему нужно другой документ — экспликацию, договоры, расчёт долей, а не письмо с несогласием.

Полный текст разбора — в статье на Закон.ру: «Объект в двух реестрах: 819-ПП и 700-ПП».

Работа с объектом в двух реестрах

Правовая экспертиза ситуации — 30 000 ₽ (зачёт в стоимость сопровождения при договоре в течение 3 месяцев). Диагноз по обоим трекам: основания включения, перспективы исключения, порядок действий и календарь.

Исключение из налогового перечня 700-ПП — цена зависит от состава работы: письменный анализ — 30 000 ₽ (10 000 ₽ для физических лиц) с полным зачётом в цену дела; простое дело в первой инстанции — 100 000–120 000 ₽, стандартное — 120 000–150 000 ₽, сложное — от 250 000 ₽ по смете (физические лица: 50 000–70 000 ₽ и 80 000–120 000 ₽); внесудебный путь (заявление на повторное обследование) — 60 000 ₽; апелляция — 50 000 ₽; перерасчёт и возврат налога за прошлые периоды — отдельно, результат не гарантируется. Повторное обследование, межведомственная комиссия или суд — маршрут определяется анализом. Подробнее — на странице «Исключение из перечня 700-ПП».

Легализация объекта (819-ПП) — от 200 000 ₽.

Проверить объект по перечню 700-ПП и реестру 819-ПП — на странице «Реестровый контроль».