Квартира в Москве, а вы — за границей
Что можно сделать издалека, чтобы квартиру не продали без вас, сроки не прошли мимо, а налог при продаже не оказался больше, чем нужно. Каждый пункт — со ссылкой на норму закона.
Нормы сверены по текстам законов в действующих редакциях 16.10.2026.
Щит за 10 минут
Пять проверок, которые стоит сделать сразу и повторять раз в квартал. Большую часть можно сделать без поездки в Москву.
-
Запрет на сделки без вашего личного участия
Собственник или его представитель по нотариальной доверенности подаёт заявление о том, что переход, прекращение, ограничение права и обременение квартиры без его личного участия регистрировать нельзя. Запись в реестр недвижимости вносят не позднее пяти рабочих дней. Заявление можно подать электронно через личный кабинет — усиленная квалифицированная электронная подпись для этого не нужна.
Пока запись стоит, заявление на регистрацию, поданное не собственником, возвращают без рассмотрения, а заявителю в течение пяти рабочих дней сообщают причину.
Чего запрет не останавливает: регистрацию по решению суда и по требованию судебного пристава. Запись снимается при сделке с вашим личным участием, при наследовании, по вашему отзыву или по решению суда.
ч. 1–3 ст. 36 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»
-
Не разрешайте электронную продажу без нужды
Если в реестре нет записи о том, что вы разрешаете продажу по документам с усиленной квалифицированной электронной подписью, такое электронное заявление о переходе права возвращают. Разрешение ставят только на бумаге при личном обращении. В день, когда поступает электронное заявление о переходе права на вашу квартиру, Росреестр уведомляет собственника.
Исключения есть: заявление подаёт нотариус (если сделка совершена при личном участии собственника, а по доверенности — только когда нет записи о запрете без личного участия), банк, стороны с подписью, выданной Роскадастром, а с 1 июля 2026 года — стороны со своей подписью при подтверждении личности через Единую биометрическую систему.
ч. 3–6 ст. 36.2 закона № 218-ФЗ
-
Ваши персональные данные — только с вашего согласия
Посторонним ваши персональные данные из реестра попадают в выписку, только если в реестре есть запись о вашем согласии. Без нужды такое согласие не давайте. Исключения закон называет сам: сособственники, супруг, правообладатели смежных участков, нотариусы и некоторые другие лица.
ч. 1, 5, 6 ст. 36.3 закона № 218-ФЗ
-
Узнайте, кто интересовался вашей квартирой
По запросу собственника ему сообщают, кто получал сведения о его объекте. Скрыты только запросы органов, которые ведут оперативно-разыскную деятельность, и органа по противодействию отмыванию денег. Если вашей квартирой вдруг заинтересовались незнакомые люди — это повод проверить запись о запрете.
ч. 17 ст. 62 закона № 218-ФЗ
-
Проверьте почтовый адрес и электронную почту в реестре
Выписку из реестра недвижимости может заказать любой человек, в том числе через интернет. Посмотрите, какой адрес в ней указан. Например, решение об изъятии отправляют письмом по адресу из заявления об учёте ваших прав, а если его нет — по адресу из реестра; на электронную почту — если вы её сообщили. Если такое письмо вернулось отправителю, закон всё равно считает вас уведомлённым (подробнее — ниже, в сроках).
ч. 1 ст. 62 закона № 218-ФЗ; подп. 3 п. 10, п. 11 ст. 56.6 Земельного кодекса
Сроки, которые идут без вас
Некоторые сроки начинают течь, даже если вы ничего не получили: закон считает письмо доставленным, когда оно вернулось отправителю.
Изъятие: обжаловать решение в суде
Копию решения об изъятии отправляют заказным письмом. Собственник считается уведомлённым со дня получения письма или со дня его возврата отправителю. С этого дня идут три месяца на обжалование. После уведомления можно сообщить органу свой почтовый адрес для проекта соглашения.
подп. 3 п. 10, п. 11, 12, 14 ст. 56.6 Земельного кодекса
Изъятие: соглашение о возмещении
Проект соглашения тоже считается полученным со дня вручения или возврата письма. По общему правилу, если через 90 дней подписанного соглашения нет, орган или организация вправе подать иск о принудительном изъятии. Есть специальные сроки: при изъятии для комплексного развития территории иск подают, если соглашение не заключено в течение одного месяца со дня, когда собственнику дали возможность ознакомиться с проектом.
п. 6, 10 ст. 56.10, п. 9 ст. 56.12 Земельного кодекса
Комплексное развитие территории
Если дом попал в комплексное развитие жилой застройки и договор о переходе права на квартиру не заключён в течение 45 дней со дня получения проекта заказным письмом, можно ждать иска: о понуждении к договору, об освобождении квартиры и о передаче её в собственность.
ч. 14 ст. 32.1 Жилищного кодекса
Реновация в Москве
20 дней со дня получения проекта договора — чтобы попросить вместо равнозначной квартиры денежное возмещение или равноценное жильё. Если договор не заключён за 30 дней со дня получения проекта заказным письмом, в личном кабинете на городском портале госуслуг или лично, город вправе обратиться в суд.
ст. 7.3 Закона РФ от 15.04.1993 № 4802-I «О статусе столицы Российской Федерации»
Налог на имущество
Налог за прошлый год платят не позднее 1 декабря. Платит собственник, где бы он ни жил. Если уведомление нельзя передать через личный кабинет налогоплательщика или на Госуслугах, его шлют заказным письмом — и оно считается полученным через шесть дней после отправки.
п. 1 ст. 409, ст. 400, п. 4 ст. 52 Налогового кодекса
Наследство
Принять наследство можно в течение шести месяцев со дня его открытия. Как сделать это из-за рубежа — ниже.
п. 1 ст. 1154 Гражданского кодекса
Налог при продаже: резидент или нет
Ставка зависит не от паспорта, а от того, сколько дней вы провели в России.
Налоговый резидент
Тот, кто фактически находится в России не меньше 183 календарных дней за 12 месяцев подряд.
13 %, если сумма доходов этой группы за год — не больше 2,4 млн ₽; 15 % с части сверх 2,4 млн ₽. Доход от продажи имущества входит в эту группу.
п. 2 ст. 207, подп. 1 п. 6 ст. 210, п. 1.1 ст. 224 Налогового кодекса
Нерезидент
30 % со всей суммы продажи. Уменьшить доход на вычеты и на расходы на покупку нельзя.
п. 3 ст. 224, подп. 7 п. 2.2 и п. 2.3 ст. 210, абз. 5 п. 3 ст. 214.10 Налогового кодекса
- Декларация — не позднее 30 апреля следующего года, налог — не позднее 15 июля. ст. 229, п. 4 ст. 228 НК
- Дни в России планируйте до сделки: от них зависит, какую ставку вы заплатите. Окончательный статус и расчёт налога проверяйте по итогам календарного года, в котором получен доход, — дни в России после продажи в том же году тоже имеют значение. п. 2 ст. 207, ст. 216 НК
- Подписать продажу у консула нельзя. Консул удостоверяет сделки, кроме договоров об отчуждении недвижимости в России. Через консульство оформляют доверенность представителю. подп. 1 ч. 1 ст. 38 Основ законодательства о нотариате
Если квартиру сдаёте
- Нерезидент платит 30 % и с дохода от сдачи. п. 3 ст. 224 НК
- Налог на профессиональный доход («самозанятость») с аренды — только для жилых помещений; апартаменты под это исключение не подпадают. подп. 3 ч. 2 ст. 6 Федерального закона № 422-ФЗ
- Оплата от арендатора-резидента — в рублях. Гражданин России — валютный резидент, где бы он ни жил, а валютные операции между резидентами по общему правилу запрещены. подп. «а» п. 6 ч. 1 ст. 1, ч. 1 ст. 9 Федерального закона № 173-ФЗ
Доверенность из-за границы
Для подачи документов на регистрацию и для распоряжения квартирой доверенность должна быть нотариальной. Представитель предъявляет её в Росреестре вместе с паспортом.
п. 1 ст. 185.1 Гражданского кодекса; ч. 8 ст. 18 закона № 218-ФЗ
Путь 1. Консульство России
Консул удостоверяет доверенности, свидетельствует подлинность подписи и верность перевода. Сведения о доверенности, удостоверенной консулом, через МИД передают в Федеральную нотариальную палату в течение пяти рабочих дней, и за два рабочих дня их вносят в реестр нотариальных действий.
ст. 38 Основ законодательства о нотариате
Путь 2. Местный нотариус + апостиль
Документы, оформленные за границей, российский нотариус принимает после легализации или без неё, если так предусматривает международный договор. Такой договор — Гаагская конвенция 1961 года: единственная формальность — апостиль, который ставит орган страны, где документ оформлен. Россия — участник конвенции.
ст. 106 Основ законодательства о нотариате; ст. 3 Гаагской конвенции от 05.10.1961; статус участников на 21.05.2026
Перевод на русский
Верность перевода свидетельствует нотариус, который владеет языком, или нотариус свидетельствует подлинность подписи переводчика. Консул тоже свидетельствует верность перевода.
ст. 81 и подп. 7 ч. 1 ст. 38 Основ законодательства о нотариате
- Узкие полномочия. Одна квартира, конкретные действия, разумный срок. Для наследства в доверенности должно быть прямо сказано: принять наследство. абз. 3 п. 1 ст. 1153 ГК
- Отмена — через нотариуса. Сведения о нотариальной отмене вносят в реестр, Федеральная нотариальная палата отдаёт их любому человеку бесплатно и круглосуточно, а посторонние считаются извещёнными со следующего дня. Если же тот, кому показали доверенность, не знал и не должен был знать об отмене, сделка остаётся в силе для вас. п. 1, 2 ст. 189 ГК
- Проверить, не отменена ли доверенность, можно в реестре Федеральной нотариальной палаты (reestr-dover.ru) или выпиской у нотариуса — в том числе удалённо. п. 1 ст. 189 ГК; ст. 103.14 Основ законодательства о нотариате
Наследство, не приезжая
-
Шесть месяцев
Наследство принимают в течение шести месяцев со дня открытия. Тот, кто становится наследником потому, что другой наследник не принял наследство, — в течение трёх месяцев после основного срока.
п. 1, 3 ст. 1154 ГК
-
Заявление — по почте, подпись — у консула
Заявление подают нотариусу по месту открытия наследства. Если его пересылают по почте или передаёт другой человек, подпись наследника должна засвидетельствовать нотариус или должностное лицо, которое вправе совершать нотариальные действия, — например, консул.
абз. 1–2 п. 1 ст. 1153, п. 7 ст. 1125 ГК; подп. 6 ч. 1 ст. 38 Основ законодательства о нотариате
-
Или через представителя
Представитель принимает наследство, только если в доверенности специально указано это полномочие.
абз. 3 п. 1 ст. 1153 ГК
-
Фактическое принятие
Наследство считается принятым, пока не доказано иное, если наследник, например, за свой счёт оплатил содержание наследственного имущества или долги наследодателя.
п. 2 ст. 1153 ГК
-
Срок пропущен
Суд может восстановить срок, если вы не знали и не должны были знать об открытии наследства или пропустили срок по другим уважительным причинам — при условии, что обратились в суд в течение шести месяцев после того, как причина отпала. Без суда — с письменного согласия всех наследников, которые уже приняли наследство.
ст. 1155 ГК
Удалённое сопровождение собственника
Берём на себя то, что сложно сделать из-за рубежа: проверку, документы, подачу через представителя и контроль сроков.
Щит издалека
- закажем и разберём выписку из реестра недвижимости;
- проверим дом на изъятие и комплексное развитие территории;
- проверим, какой почтовый адрес и какая электронная почта указаны в реестре;
- запросим, кто получал сведения о квартире;
- подготовим заявления о запрете сделок без вашего личного участия и без разрешения на электронную продажу — подадите сами через личный кабинет или через представителя;
- письменная памятка: что делать, если придёт письмо.
9 900 ₽ за объект
Срок — 3 рабочих дня.
Продажа или сдача издалека
- первый шаг — письменный ответ: налог для резидента и нерезидента, сроки владения, какие документы нужны;
- текст доверенности с узкими полномочиями для консульства или местного нотариуса;
- дальше — сопровождение сделки и регистрации перехода права по доверенности.
Первый шаг — 10 000 ₽
Засчитывается в стоимость сопровождения. Сопровождение продажи — 1 % от цены сделки, не меньше 120 000 ₽; сдачи — от 50 000 ₽.
Наследство издалека
- первый шаг — письменный ответ: сроки, как подать заявление нотариусу по почте с подписью у консула, что делать, если срок пропущен;
- текст доверенности с полномочием принять наследство;
- дальше — сопровождение до регистрации права на квартиру.
Первый шаг — 10 000 ₽
Засчитывается в стоимость сопровождения. Сопровождение — от 50 000 ₽; восстановление срока в суде — по смете.
Дом под наблюдением — в приложении «Радар объекта»: тариф «Собственник», 5 900 ₽ в год, до трёх объектов.
Госпошлины, нотариальные и консульские действия, переводы и выписки оплачиваются отдельно.
Заявка из-за рубежа
Напишите, где вы и что с квартирой. Ответим так, как удобно вам: на почту, в Telegram, в MAX или по телефону. Заявка ни к чему не обязывает: сначала скажем, что можно сделать издалека и сколько это стоит.
Или напишите сразу
Где вы, что с квартирой и какой вопрос. Время работы — московское.
Или по почте: info@el-group.com.ru