Аудит объекта недвижимости перед покупкой
Сначала проверка — потом цена. Узнайте, что вы на самом деле покупаете, до того как договариваться о цене и вносить аванс.
Письменное заключение за 5 рабочих дней: пройдёт ли объект государственную регистрацию, есть ли риски приостановки или отказа, нет ли признаков самовольного строительства. Проверяем документы так, как их прочитает регистратор, — потому что десять лет занимаемся государственной регистрацией недвижимости и знаем типовые основания приостановлений и отказов.
Срочно — за 2 рабочих дня, +50 % к стоимости.
Начните с проверки на изъятие и КРТ — за час
Упомянут ли участок в опубликованных актах об изъятии, о комплексном развитии территории и в проектах планировки, какие ограничения по реестру границ. Письменный отчёт в течение часа; при заказе аудита в 30 дней оплата засчитывается.
Участок с городских торгов — проверка до подачи заявки за 3 рабочих дня →
Почему сделка — не гарантия, что объект ваш
Деньги можно передать, договор — подписать, а вот зарегистрировать переход права или изменения по объекту с реестровыми пороками — нет. Покупатель узнаёт о проблеме уже после сделки: приходит приостановка, затем отказ, и объект зависает вместе с вложенными деньгами. Дешевле выяснить это до подписания.
Без аудита
Риски всплывают после оплаты: приостановка, признаки самостроя, несоответствия в ЕГРН. Исправление — месяцы и отдельный бюджет, а иногда объект вовсе нерегистрируем.
С аудитом
До сделки у вас письменное заключение: чистый объект, объект с устранимыми рисками (аргумент для торга) или объект, от которого стоит отказаться.
Что проверяем глазами регистратора
- Правоустанавливающие документы продавца — основание права, его пороки, цепочка переходов.
- Выкуп помещения у города по льготе — с 1 марта 2027 года помещение, которое предприниматель выкупил у государства или муниципалитета по льготной схеме, нельзя отчуждать в течение двух лет с регистрации права, а при рассрочке — с даты полной оплаты и погашения записи о залоге; ограничение вносится в ЕГРН, сделка в нарушение запрета ничтожна. Проверяем, как и когда продавец получил помещение.
- Соответствие сведений ЕГРН фактическому объекту — площадь, контур, этажность, назначение: расхождения, которые дадут приостановку при первой же подаче.
- Техническая документация — техплан и его основание: читается ли пакет однозначно или содержит противоречия.
- Признаки самовольного строительства — реконструкции без разрешений, вхождение в реестры 819-ПП / 829-ПП Москвы, риск сноса за счёт собственника.
- Ввод в эксплуатацию — введён ли объект, корректны ли документы о вводе (ст. 55 ГрК РФ).
- Зоны с особыми условиями использования — попадание контура в охранные и иные зоны, ограничивающие права.
- Изъятие, комплексное развитие территории, проекты планировки — по индексу опубликованных актов Правительства Москвы и ДГИ и по выписке ЕГРН: сообщение о планируемом изъятии выходит раньше записи в реестре.
- История регистрационных действий — приостановки и отказы по объекту, аресты и запреты.
Что вы получаете
Письменное заключение
Документ с разбором каждого риска: что обнаружено, чем грозит, устранимо ли и во что примерно обойдётся устранение.
Вердикт по объекту
Прямой вывод: объект чист для сделки, объект с устранимыми рисками — предмет для торга, либо объект брать нельзя. Если дело нерешаемое — мы говорим об этом прямо.
План действий
Если риски устранимы — последовательность шагов до чистой регистрации, с которой можно выходить на сделку осознанно.
Срок — 5 рабочих дней с момента передачи документов. Срочно — за 2 рабочих дня, +50 % к стоимости. Стоимость — от 30 000 ₽, фиксируется до начала работы и зависит от состава объекта и документов. Заключение носит информационный характер, составлено по документам и открытым источникам на дату проверки и не является юридической консультацией по сделке или гарантией её исхода.
Для кого этот аудит
Покупателю недвижимости
Прежде всего — коммерческой: зданий, помещений, объектов после реконструкции. Чем дороже объект, тем дороже ошибка.
Риелтору и брокеру
Заключение снимает страхи покупателя и спасает сделку, которая буксует из-за сомнений в чистоте объекта.
Вопросы про аудит перед покупкой
Какие документы нужны для аудита?
Выписка из ЕГРН, правоустанавливающие документы продавца, техническая документация по объекту — что есть на руках. Если чего-то не хватает, скажем, что запросить у продавца; сам отказ продавца предоставить документы — уже диагностический признак.
Чем аудит отличается от проверки юриста по сделкам?
Юрист по сделкам смотрит договор и титул. Мы смотрим на объект глазами регистратора: пройдёт ли он регистрацию, что вызовет приостановку, есть ли признаки самостроя. Это разные плоскости проверки, и провалы чаще всего случаются во второй.
Что если аудит покажет проблемы?
Это лучший исход из возможных — вы узнали о них до денег. Дальше три пути: отказаться от объекта, торговаться на сумму устранения, либо заказать устранение рисков до или после сделки — с планом из заключения.
Успеете до моей сделки?
Стандартный срок — 5 рабочих дней. Срочно — за 2 рабочих дня, +50 % к стоимости. Если сделка горит, скажите об этом сразу.
Аудит гарантирует, что сделка пройдёт без проблем?
Нет. Аудит — техническая оценка объекта на дату проверки: пройдёт ли он регистрацию, что вызовет приостановку. Решение о сделке — ваше или вашего юриста по сделке; мы отвечаем за соответствие заключения проверенным документам, а не за исход сделки или за то, что появится после даты проверки.
Покупаете объект? Проверьте его до денег
Пришлите документы по объекту — за 5 рабочих дней дадим письменное заключение: чист ли он для регистрации.
Заказать аудит объектаНапишите или позвоните
Опишем порядок действий по ситуации и скажем, что можно сделать своими силами, а где нужна работа.