Постановлениями Правительства Москвы № 819-ПП и № 829-ПП ведутся реестры объектов, обладающих признаками самовольного строительства. Попадание в такой реестр — не бюрократическая пометка, а начало административной процедуры, которая может закончиться сносом за счёт собственника. Разберём, что означает включение в реестр, как проверить свой объект и какие есть пути.
Механизм московский и работает параллельно общему правилу статьи 222 Гражданского кодекса о самовольных постройках. Городские органы выявляют объекты, у которых есть признаки возведения или реконструкции без необходимой разрешительной документации либо на не отведённом для этого участке, и включают их в утверждаемые реестры. Дальше объект становится предметом отдельной процедуры — с обследованиями, предписаниями и, при неблагоприятном развитии, решением о сносе.
Обычная ситуация: у объекта нет документов, и проблема всплывает при попытке регистрации. Здесь наоборот — город уже проявил инициативу и включил объект в реестр. Время работает против собственника, а не на него.
Регистратор, увидев признаки самовольного строительства, приостановит регистрацию. Покупатель такого объекта приобретает вместе с ним административное дело. Банк, скорее всего, откажет в залоге.
Единый машиночитаемый реестр из открытого доступа снят; точечная проверка ведётся по кадастровому номеру через официальный телеграм-бот Госинспекции по недвижимости либо по текстам постановлений, которыми реестры пополняются. Проверять нужно и объект, и части — иногда в реестр попадает пристройка или надстроенный этаж, а не здание целиком.
Если площадь или этажность в реестре отличаются от фактических, а разрешения на ввод нет — признаки самовольного строительства налицо, даже если в реестр объект пока не попал.
Прежние приостановления и отказы по объекту — прямое указание на то, по каким основаниям он уже останавливался и что увидит регистратор в следующий раз.
Такая проверка — часть аудита объекта перед покупкой: занимает минуты, а спасает от многолетних споров. Если объект уже ваш и в реестре — переходите к следующему разделу.
Самый благоприятный вариант: разрешительная документация существует, работы не выходили за её пределы, а включение в реестр основано на неполных сведениях. Тогда задача — собрать доказательства и добиться исключения объекта из реестра.
Когда документов действительно не хватает: получение разрешения на ввод в эксплуатацию при благоприятной фактуре, административная легализация либо судебное признание права. Подробнее — легализация объекта и ввод в эксплуатацию.
Если процедура уже запущена и вынесены решения — работа в судебном порядке, с оценкой перспектив до подачи, а не после.
Чем раньше начата работа, тем больше вариантов. На стадии, когда решения ещё не приняты, шансов заметно больше, чем после предписаний.
Оценка перспектив по документам: есть ли основания для исключения из реестра, реальна ли легализация, каким путём идти. Письменное заключение, 3–5 рабочих дней.
Административный или судебный путь признания права на объект с признаками самовольного строительства.
Когда фактура позволяет закрыть вопрос получением разрешения по статье 55 ГрК РФ.
После легализации: сопровождение регистрации объекта, включая устранение причин приостановлений.
Государственные пошлины, нотариальные расходы и работы третьих лиц в стоимость не входят. Стоимость правовой экспертизы засчитывается в цену договора сопровождения, если он заключён в течение трёх месяцев.
Юридически переход права может состояться, но покупатель приобретает объект вместе с административной процедурой, а следующее регистрационное действие с ним, скорее всего, будет приостановлено. Добросовестный продавец сообщает об этом до сделки.
Нет. Включение в реестр означает начало процедуры, а не приговор. Исход зависит от фактуры: наличия участка под объектом, соответствия градостроительным нормам, возможности получить разрешительную документацию.
Зависит от стадии процедуры. Единственно верная тактика — не ждать предписаний, а оценить перспективы и начать действовать до того, как решения будут приняты.
Не обязательно: регистратор может увидеть признаки и самостоятельно, по расхождению документов. Разобрать формулировку поможет бесплатный онлайн-разбор, а точную оценку даст экспертиза по документам.
Пришлите документы в бот — оценим перспективы и скажем прямо, что реально сделать.
Отправить документы в ботЮридическая и кадастровая практика: десять лет в государственной регистрации недвижимости, Москва и область. ИП, ОГРНИП 323774600705065. Разборы основаны на делах из собственной практики — документы и основания в каждом тексте реальные.
Опишем порядок действий по ситуации и скажем, что можно сделать своими силами, а где нужна работа.