Пример справки: участок с торгов на улице Брусилова, 33А

В публичной версии нет части «Что делать» — рекомендаций по сделке и проектированию: она есть в справке для заказчика. Остальное — как в справке, которую получает клиент.

1. Резюме: правовой режим и препятствия

Выявленные препятствия и ограничения:

• по градостроительному плану земельного участка весь участок находится в зоне: третий пояс зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения города Москвы — размещение объектов — по требованиям санитарных правил к третьему поясу; в реестре границ ЕГРН эта зона не отражена (раздел 7).
• по градостроительному плану земельного участка часть участка находится в зоне: территории сильного подтопления внутри зон подтопления, прилегающих к зонам затопления у водотоков города Москвы — ограничения по части 6 статьи 67.1 Водного кодекса; в реестре границ ЕГРН эта зона не отражена (раздел 7).
• по градостроительному плану земельного участка часть участка находится в зоне: территории слабого подтопления внутри зон подтопления, прилегающих к зонам затопления у водотоков города Москвы — ограничения по части 6 статьи 67.1 Водного кодекса; в реестре границ ЕГРН эта зона не отражена (раздел 7).

Вывод юриста

Режим. Участок лежит в территориальной зоне 220997 правил землепользования и застройки — книга 8, лист 1 274. По книге в редакции 2017 года зона отведена под гаражи и стоянки, в том числе многоярусные (код вида использования 4.9.0), с плотностью застройки 9,9 тыс. кв. м на гектар и высотой до 16,35 метра. Эти цифры не действуют: регламент зоны менялся после 2017 года, и действующие параметры известны из документа органа — градостроительного плана земельного участка № РФ-77-4-59-3-09-2024-5231-0, выданного Москомархитектурой 08.07.2024 по обращению Департамента городского имущества и приложенного к документам торгов. По ГПЗУ виды использования — бытовое обслуживание, культурно-досуговые объекты, магазины и спорт в помещениях, как и в ЕГРН; плотность застройки — 14 тыс. кв. м на гектар, суммарная поэтажная площадь объекта — 8 764 кв. м, из них 4 382 кв. м — физкультурно-оздоровительный комплекс и объект культурно-досуговой деятельности; высота — без ограничений; процент застройки не установлен. Ссылка реестра границ на постановление № 2325-ПП от 15.10.2024 действующего регламента не объясняет: такого акта на mos.ru нет, а ГПЗУ с плотностью 14 выдан раньше этой даты.

Что мешает. Сорок два процента площади участка — 2 622 кв. м по ГПЗУ — попадают в две зоны с особыми условиями использования территории по подтоплению — территории сильного и территории слабого подтопления у водотоков Москвы; обе установлены приказом Московско-Окского бассейнового водного управления № 149 от 08.05.2018. На практике это означает две вещи: строить на этой части участка можно только с инженерной защитой от подтопления — без неё капитальное строительство здесь запрещено, и защита должна быть в проекте, — и часть объектов размещать нельзя вовсе: объекты размещения отходов, хранилища химических, взрывчатых и ядовитых веществ. Расчёт того, сколько здесь можно построить, надо вести не от всей площади, а от площади с учётом этих сорока двух процентов. Кроме того, по ГПЗУ весь участок лежит в третьем поясе зоны санитарной охраны источников питьевого водоснабжения Москвы — в реестре границ этой зоны нет; размещение объектов здесь ведётся по требованиям санитарных правил к третьему поясу (СанПиН 2.1.4.1110-02 и СП 2.1.4.2625-10).

На 24.09.2026 обе зоны подтопления в публичном реестре границ не отображаются; в градостроительном плане от 08.07.2024 указаны обе. Исключение зон из реестра не означает, что территория перестала быть подтопляемой: их может заменить новый акт с новыми реестровыми номерами. Перед проектированием — запросить у Московско-Окского БВУ актуальные сведения о зонах затопления и подтопления по участку.

Чего мы не знаем и как это закрыть. Действующие предельные параметры теперь известны из ГПЗУ; открытым остаётся одно — не менялся ли регламент зоны после 08.07.2024. Это закрывают сведения ИАИС ОГД по разделу «Правила землепользования и застройки» — пять рабочих дней; запрос подан 7 сентября, ответ пока не получен, — либо новый ГПЗУ, который правообладатель получает бесплатно за четырнадцать рабочих дней. Права, обременения и зарегистрированные решения об изъятии — по выписке ЕГРН; в справке — выписка из документов лота от 09.01.2025: прав не зарегистрировано, участок в распоряжении Департамента городского имущества, изъятия нет. Но она получена до торгов, а в апреле 2025 года участок ушёл в аренду — права с тех пор сменились, и свежая выписка нужна. По опубликованным актам об изъятии, КРТ и проектах планировки участок не упомянут, и ГПЗУ решений о комплексном развитии по участку не называет; проект планировки территории здесь утверждён постановлением № 395-ПП от 31.05.2005, границы размещения объекта в нём не установлены.

Предельные параметры: получены, уровень источника указан в разделе 6.

Схема участка

Схема составлена по границам из публичной части ЕГРН и реестра границ (НСПД), полученным 24.09.2026: на ней границы участка и те зоны и объекты реестра, которые его пересекают, — перечень в условных обозначениях. За границей участка другие зоны не показаны, и их отсутствие на схеме не означает, что их нет. Зоны, которых нет в реестре границ, в том числе зоны санитарной охраны источников питьевого водоснабжения, на схеме не показаны (раздел 12). Схема не является межевым планом, топографической съёмкой или картой правил землепользования и застройки; сведения о каждой зоне — в разделах 4, 7, 8 и 10.

2. Земельный участок по ЕГРН

3. Здания и сооружения на участке

объектов капитального строительства, пересекающих границы участка, в реестре на 24.09.2026 14:50 не значится.

Источник: НСПД, nspd.gov.ru (публичная часть ЕГРН и реестра границ), получено 24.09.2026 14:50.

По выписке ЕГРН от 09.01.2025 в пределах участка расположен объект недвижимости 77:06:0012020:18237, который в слоях зданий и сооружений НСПД на участке не значится; вид и назначение по выписке об участке не видны — закрывается выпиской по этому объекту.

4. Территориальная зона ПЗЗ

5. Виды разрешённого использования

• По ЕГРН: Бытовое обслуживание (3.3); Объекты культурно-досуговой деятельности (3.6.1); Магазины (4.4); Обеспечение занятий спортом в помещениях (5.1.2).
• По регламенту зоны ПЗЗ: Бытовое обслуживание (3.3); Объекты культурно-досуговой деятельности (3.6.1); Магазины (4.4); Обеспечение занятий спортом в помещениях (5.1.2) (уровень источника GPZU).
• Совпадение: совпадают.

6. Предельные параметры разрешённого строительства

Уровни источника по убыванию доказательной силы: GPZU → ISOGD → ACT_MANUAL → CORPUS_2017. Значение уровня CORPUS_2017 — редакция апреля 2017 года и не является действующим параметром.

Градостроительный план земельного участка — документ лота

• Реквизиты: ГПЗУ № РФ-77-4-59-3-09-2024-5231-0, дата выдачи 08.07.2024; подготовлен: Комитет по архитектуре и градостроительству города Москвы, подписан электронной подписью заместителя председателя Комитета; по обращению: правообладатель — Департамент городского имущества города Москвы, обращение от 20.06.2024; границы и сведения ЕГРН — по выписке из ЕГРН об объекте недвижимости от 20.06.2024 № КУВИ-001/2024-164219795.
• Акт, содержащий градостроительный регламент (по ГПЗУ): постановление Правительства Москвы от 28.03.2017 № 120-ПП «Об утверждении Правил землепользования и застройки города Москвы»; номер территориальной зоны в ГПЗУ не приводится.
• Иные показатели (по ГПЗУ, п. 2.3): суммарная поэтажная площадь объекта в габаритах наружных стен — 8 764 кв. м, в том числе физкультурно-оздоровительный комплекс и объект культурно-досуговой деятельности — 4 382 кв. м.
• Срок использования сведений ГПЗУ: сведения ГПЗУ могут использоваться для подготовки проектной документации и получения разрешения на строительство в течение трёх лет со дня выдачи — до 08.07.2027 (часть 10 статьи 57.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
• Объекты капитального строительства в границах участка (по ГПЗУ): отсутствуют.
• Объекты культурного наследия (по ГПЗУ): информация отсутствует.
• Публичные сервитуты (по ГПЗУ): информация отсутствует.
• Элемент планировочной структуры (по ГПЗУ): не установлен.
• Подключение к сетям инженерно-технического обеспечения (по ГПЗУ, раздел 9): по техническим условиям в составе ГПЗУ: водоснабжение — от существующего водопровода d=300 мм, 20 куб. м/сут, 1,2 л/с, наружное пожаротушение 110 л/с; водоотведение — в существующую канализационную сеть по техническим условиям АО «Мосводоканал» от 26.03.2024 № 21-3519/24, 20 куб. м/сут, 2,8 л/с; поверхностный сток — в коллектор D=800 мм по ул. Николая Сироткина, ГУП «Мосводосток», № 4-23 (ИП) от 16.01.2023, 140 л/с; теплоснабжение — ПАО «МОЭК», до 0,7 Гкал/час, № Т-фТ2-01-230110/4 от 11.01.2023.
• Откуда документ: вложение к карточке торгов на investmoscow.ru (процедура № 16959804 — право аренды на 5 лет 6 месяцев, торги 17.04.2025, признаны состоявшимися; вложение № 4323637), получено 22.09.2026; документ 15 страниц с текстовым слоем.
• Зоны с особыми условиями по ГПЗУ, которых нет в реестре границ ЕГРН: третий пояс зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения города Москвы; установлена: постановления Главного государственного санитарного врача Российской Федерации от 14.03.2002 № 10 (СанПиН 2.1.4.1110-02) и от 30.04.2010 № 45 (СП 2.1.4.2625-10); в зоне находится 6 260 м² площади участка; размещение объектов — по требованиям санитарных правил к третьему поясу (в реестре границ ЕГРН по данным НСПД эта зона не отражена); территории сильного подтопления внутри зон подтопления, прилегающих к зонам затопления у водотоков города Москвы; установлена: приказ Московско-Окского бассейнового водного управления Федерального агентства водных ресурсов от 08.05.2018 № 149; в зоне находится 2 622 м² площади участка; ограничения по части 6 статьи 67.1 Водного кодекса (в реестре границ значилась под номером 77:00-6.311 ещё 22.09.2026; на 24.09.2026 в реестре не отражена); территории слабого подтопления внутри зон подтопления, прилегающих к зонам затопления у водотоков города Москвы; установлена: приказ Московско-Окского бассейнового водного управления Федерального агентства водных ресурсов от 08.05.2018 № 149; в зоне находится 2 622 м² площади участка; ограничения по части 6 статьи 67.1 Водного кодекса (в реестре границ значилась под номером 77:00-6.308 ещё 22.09.2026; на 24.09.2026 в реестре не отражена).

7. Зоны с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ)

зон с особыми условиями использования территории, пересекающих участок, в реестре границ на 24.09.2026 14:51 не значится; это не исключает зон, ещё не внесённых в ЕГРН.

Источник: НСПД, nspd.gov.ru (публичная часть ЕГРН и реестра границ), слои 37577–37581, получено 24.09.2026 14:51.

По градостроительному плану земельного участка участок находится ещё в 3 зонах, которые в реестре границ ЕГРН не отражены:

• третий пояс зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения города Москвы; установлена: постановления Главного государственного санитарного врача Российской Федерации от 14.03.2002 № 10 (СанПиН 2.1.4.1110-02) и от 30.04.2010 № 45 (СП 2.1.4.2625-10); в зоне находится 6 260 м² площади участка; размещение объектов — по требованиям санитарных правил к третьему поясу (в реестре границ ЕГРН по данным НСПД эта зона не отражена).
• территории сильного подтопления внутри зон подтопления, прилегающих к зонам затопления у водотоков города Москвы; установлена: приказ Московско-Окского бассейнового водного управления Федерального агентства водных ресурсов от 08.05.2018 № 149; в зоне находится 2 622 м² площади участка; ограничения по части 6 статьи 67.1 Водного кодекса (в реестре границ значилась под номером 77:00-6.311 ещё 22.09.2026; на 24.09.2026 в реестре не отражена).
• территории слабого подтопления внутри зон подтопления, прилегающих к зонам затопления у водотоков города Москвы; установлена: приказ Московско-Окского бассейнового водного управления Федерального агентства водных ресурсов от 08.05.2018 № 149; в зоне находится 2 622 м² площади участка; ограничения по части 6 статьи 67.1 Водного кодекса (в реестре границ значилась под номером 77:00-6.308 ещё 22.09.2026; на 24.09.2026 в реестре не отражена).

8. Объекты культурного наследия

• Территории объектов культурного наследия, пересекающие участок: в реестре границ не значатся.
• Защитные и охранные зоны объектов культурного наследия: в реестре границ не значатся.
• Сам участок или здание как объект культурного наследия: по реестру Мосгорнаследия не проверялось; позиция включена в раздел 12.

сведения получены из реестра границ 24.09.2026 14:51.

Источник: НСПД, nspd.gov.ru (публичная часть ЕГРН и реестра границ), слои 875840 и 37577, получено 24.09.2026 14:51.

9. Изъятие для государственных нужд, КРТ и проекты планировки

9.1. По Единому государственному реестру недвижимости (выписка) — источник истины

В выписке ЕГРН от 09.01.2025 записей о решении об изъятии участка нет; зарегистрировано 2 ограничения иных видов (раздел 2).

Также по выписке: сведения о том, что участок образован на основании решения об изъятии для государственных или муниципальных нужд, — данные отсутствуют; земельного спора о границах нет; в границах особо охраняемой природной территории участок не расположен.

Источник: выписка ЕГРН об объекте недвижимости от 09.01.2025 № КУВИ-001/2025-3969351 (Роскадастр по Москве, 11 листов), PDF из документов лота на investmoscow.ru, прочитана по текстовому слою; получена Департаментом городского имущества до торгов 17.04.2025 — договор аренды по их итогам в ней не отражён.

9.2. По опубликованным актам (индекс mos.ru) — сведения о планируемом изъятии и о КРТ

Индекс актов Правительства Москвы, Департамента городского имущества и Москомархитектуры опережает реестр: решение об изъятии и границы КРТ публикуются раньше, чем запись появляется в ЕГРН. Индекс дополняет выписку, но не заменяет её.

В проиндексированных актах, опубликованных на mos.ru по 22.09.2026 (4 695 актов), участок не обнаружен. Индекс охватывает раздел «Документы» mos.ru, раздел документов Департамента городского имущества (распоряжения об изъятии и сообщения о планируемом изъятии) и раздел документов Москомархитектуры (актов об изъятии в нём не публикуется). Изъятие дополнительно проверяется по разделу III ИАИС ОГД.

9.3. По градостроительному плану земельного участка

• Комплексное развитие территории: участок не расположен в границах территории, в отношении которой принято решение о комплексном развитии или заключён договор о комплексном развитии (в ГПЗУ — «отсутствует»).
• Проект планировки территории: утверждён постановлением Правительства Москвы от 31.05.2005 № 395-ПП «О проекте планировки территории Щербинки района Южное Бутово»; координаты характерных точек зоны планируемого размещения объекта капитального строительства не установлены.
• Проект межевания территории: проект межевания территории квартала утверждён распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 15.12.2016 № 38747.

10. Красные линии, ООПТ, приаэродромные территории

• Красные линии (ЕГРН): красных линий, пересекающих участок, в реестре границ на 24.09.2026 14:51 не значится; реестр пополняется по мере внесения, отсутствие записи не исключает красных линий в ПЗЗ.
• Особо охраняемые природные территории: пересечений с участком в реестре границ не значится.
• Приаэродромная территория: подзоны приаэродромной территории, внесённые в реестр границ и пересекающие участок, не значатся; границы ПАТ, не внесённые в ЕГРН, проверяются по приказам Росавиации об установлении приаэродромных территорий аэродромов Московского узла.

11. Правовой режим и порядок действий

Правовой режим участка определяется регламентом территориальной зоны (раздел 4), ограничениями разделов 7–10 и соответствием вида разрешённого использования (раздел 5). Препятствия перечислены в разделе 1.

Оценка возможности строительства по предельным параметрам — по значениям уровня источника, указанного в разделе 6.

12. Что не удалось установить

• содержание ограничений по записи о зоне — в записях реестра границ о территориальных зонах Москвы это поле не заполняется (пусто у всех 387 зон, проверено 02.09.2026); содержание регламента даёт ПЗЗ, а не ЕГРН
• статус самого участка/здания как объекта культурного наследия — реестр объектов культурного наследия Мосгорнаследия в этой справке не опрашивался
• проверка КРТ по Книге 14 ПЗЗ — Книга 14 ПЗЗ (территории КРТ) по этому участку не проверялась
• зоны санитарной охраны источников питьевого водоснабжения — по реестру границ ЕГРН не проверяются: в правилах землепользования и застройки Москвы карта границ этих зон отмечена как содержащая сведения, составляющие государственную тайну, и московских зон этого вида в открытой части реестра границ не найдено; для этого участка зона установлена по градостроительному плану — раздел 7

13. Оговорки

Настоящая справка составлена по открытым и официальным источникам на указанные даты получения данных, носит информационный характер и не является юридической консультацией, заключением о возможности строительства или гарантией согласования. Сведения ЕГРН и реестра границ приведены в том виде, в каком их выдаёт публичная часть НСПД, и могут отличаться от выписки ЕГРН. Предельные параметры действуют в редакции правил землепользования и застройки на дату их получения из источника, указанного в графе «уровень источника». Отсутствие сведений о зоне, ограничении или объекте в открытом источнике не означает их отсутствия в натуре или в закрытых реестрах: такие позиции помечены в разделе «Что не удалось установить». Сведения реестра границ приведены на дату и время запроса, указанные в начале справки и у каждого раздела; реестр изменяется, в том числе исключением и заменой зон.