Переплатили налог из-за кадастровой стоимости? Теперь её можно оспорить за прошлые годы — до трёх лет назад

14 июля 2026 года Конституционный суд в постановлении № 48-П разрешил гражданам оспаривать «архивную» кадастровую стоимость — ту, по которой уже начислен налог за прошлые годы. Срок — один год со дня, когда вы узнали о налоге, в том числе со дня получения налогового уведомления. Пересчитать можно стоимость за три года до года подачи заявления. Уведомления за 2025 год приходят сейчас — с них и начинается отсчёт.

Что было раньше

Закон позволял оспорить кадастровую стоимость через бюджетное учреждение, указав рыночную стоимость объекта (ст. 22.1 закона № 237-ФЗ). Но когда стоимость уже сменилась новой, старая — «архивная» — продолжала использоваться для налога за прошлые годы, а оспорить её было фактически нельзя: ни через учреждение, ни в суде. Конституционный суд признал это нарушением прав налогоплательщиков.

Что изменилось

До того как законодатель поменяет закон, действует порядок, который установил сам Конституционный суд (п. 3 резолютивной части постановления № 48-П):

• кто: гражданин, который не является индивидуальным предпринимателем и добросовестно платит налоги;
• что можно оспорить: архивную кадастровую стоимость объекта — участка, дома, квартиры, нежилого помещения, — которая использовалась для земельного налога или налога на имущество физических лиц;
• куда: заявление об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной — в бюджетное учреждение субъекта, которое занимается кадастровой оценкой (там, где регион перешёл на ст. 22.1; о Москве и Подмосковье — в уточнении выше);
• срок: один год со дня, когда вы узнали или должны были узнать о налоговых последствиях этой стоимости, в том числе со дня, когда налоговое уведомление считается полученным;
• за какой период: учреждение устанавливает рыночную стоимость на 1 января соответствующего года — в пределах трёх лет, предшествующих году подачи заявления.

Постановление вступило в силу сразу после провозглашения и действует непосредственно (п. 5).

Когда уведомление «считается полученным»

Если налоговая отправила уведомление заказным письмом, оно считается полученным через шесть дней после отправки (п. 4 ст. 52 НК РФ). Если вы зарегистрированы на Госуслугах, уведомление по умолчанию приходит в личный кабинет на Госуслугах. Годовой срок для оспаривания отсчитывается с этого дня — поэтому уведомление за 2025 год, которое приходит сейчас (налог платят до 1 декабря), — это начало срока.

Что понадобится

• заявление в бюджетное учреждение;
• отчёт оценщика о рыночной стоимости объекта в форме электронного документа (ч. 5 ст. 22.1 закона № 237-ФЗ) — по постановлению, на 1 января каждого года, за который пересчитывается стоимость;
• доверенность, если заявление подаёт представитель.

Учреждение рассматривает заявление 30 календарных дней (ч. 10 ст. 22.1). Его решение можно оспорить в суде (ч. 15 ст. 22.1).

Когда это выгодно

Оспаривание стоит денег — прежде всего отчёт оценщика. Оно оправдано, когда налог заметный, а кадастровая стоимость явно выше рыночной:

• офисы, магазины, апартаменты и другие объекты из перечня 700-ПП — налог гражданина по ним считается от кадастровой стоимости по ставке 1,5 % (2 % — дороже 300 млн рублей);
• крупные участки и дома, где кадастровая стоимость резко выросла после очередной переоценки.

Если разница между кадастровой и рыночной стоимостью небольшая, расходы на оценку могут съесть экономию. Сначала стоит посчитать.

Что важно не перепутать

• Это порядок для граждан. Для компаний и ИП постановление такого порядка не устанавливает.
• Это не то же самое, что замечание к проекту новой оценки: замечание подаётся до утверждения новой стоимости (в Москве — до 22 октября 2026 года, в Подмосковье — до 5 ноября 2026 года, как подать), а постановление № 48-П касается уже применённой «старой» стоимости.

Налог вырос из-за кадастровой стоимости — проверим, есть ли ошибка в оценке или основания для спора о перечне 700-ПП: оставьте номер.

Объект в перечне 700-ПП — как узнать и что с этим делать.

Информационный материал, не юридическая консультация. Нормы приведены по редакциям, действующим на 23 октября 2026 года.

Материал также опубликован в блоге ELAWYERS GROUP на Закон.ру: «Переплатили налог из-за кадастровой стоимости? Теперь её можно оспорить за прошлые годы — до трёх лет назад».