Налог по кадастровой стоимости: как узнать, есть ли объект в перечне

Перечень 700-ПП определяет, как облагаются офисы, магазины и торговые центры в Москве: по какой базе, ставке и графику платежей. Разбираем, как проверить помещение и здание, какие ставки действуют для организаций и граждан, как посчитать налог и авансы, какие сроки на 2026 и 2027 годы и что делать, если объект попал в перечень по ошибке.

С чем сталкивается собственник

Для организации налог на офис, магазин или торговое здание считают одним из двух способов: от среднегодовой (балансовой) или от кадастровой стоимости. Какой из них применяется, решает не собственник и не налоговая: для рассматриваемых торгово-офисных объектов это зависит от того, есть ли объект в региональном перечне на данный год, с учётом иных оснований для кадастровой базы. У гражданина налог в Москве и так считают от кадастровой стоимости (ст. 403 НК РФ), а от перечня зависит ставка: 1,5 % вместо 0,5 %. В Москве перечень утверждает Правительство Москвы в рамках постановления от 28.11.2014 № 700-ПП, поэтому его и называют «перечнем 700-ПП».

Ответ на вопрос «есть ли мой объект в перечне» определяет ставку, формулу и график платежей на весь год. Разберём по порядку.

Коротко

• Офисы, торговые центры и помещения под офисы, торговлю, общепит и бытовые услуги облагаются по кадастровой стоимости, если они есть в перечне на текущий год. Перечень определяют не позднее 1 марта этого года (п. 7 ст. 378.2 НК РФ). Если такого объекта в перечне нет, по этим основаниям в текущем году его по кадастровой стоимости не облагают (подп. 2 п. 12 ст. 378.2). Исключение — объект, образованный в течение года из объекта перечня (абз. 2 п. 10 ст. 378.2). Гаражи, машино-места, объекты незавершённого строительства и некоторые другие виды облагаются по кадастровой стоимости по другим основаниям, без перечня (подп. 4 п. 1 ст. 378.2 НК РФ, ст. 1.1 Закона г. Москвы № 64).
• На 2026 год перечень утверждён постановлением Правительства Москвы от 19.11.2025 № 2794-ПП, изменения внесены постановлениями № 191-ПП, 863-ПП и 1838-ПП.
• Ставки в Москве: для организаций 2,0 % (п. 10 ч. 2 ст. 2 Закона г. Москвы № 64), для граждан 1,5 % (подп. «г» п. 4 ст. 1 Закона г. Москвы № 51). Если кадастровая стоимость объекта больше 300 млн ₽, гражданин платит 2,0 % (п. 4.1 ст. 1 Закона № 51).
• Организации платят авансы ежеквартально. За 2026 год: аванс за III квартал — не позднее 28 октября 2026 года, налог за год — не позднее 1 марта 2027 года (срок 28 февраля приходится на воскресенье; п. 1 ст. 383, п. 7 ст. 6.1 НК РФ). Перед каждым платежом подают уведомление об исчисленной сумме (п. 9 ст. 58 НК РФ). С 2027 года налог по кадастровому имуществу российской организации считает налоговый орган, и сроки уплаты меняются (Федеральный закон от 28.11.2025 № 425-ФЗ).
• Граждане и ИП платят налог по уведомлению: за 2025 год — не позднее 1 декабря 2026 года (п. 1 ст. 409 НК РФ).

Как узнать, есть ли объект в перечне

Где искать. Перечень размещают на официальном сайте региона (подп. 3 п. 7 ст. 378.2 НК РФ), а изменения публикуют там же в течение пяти дней (п. 7.1). В Москве это постановления Правительства Москвы на mos.ru. На 2026 год действует основной акт № 2794-ПП от 19.11.2025 с изменениями № 191-ПП, 863-ПП и 1838-ПП. У постановления два приложения: в первом перечислены здания, во втором — помещения. По нашему подсчёту по тексту этих постановлений, в итоговом перечне на 2026 год 42 386 позиций: 22 902 здания и 19 484 помещения.

Как искать. Искать надёжнее по кадастровому номеру, чем по адресу. Проверьте и номер помещения, и номер здания, в котором оно находится. Если номера помещения в перечне нет, это ещё не значит, что оно облагается по общим правилам: закон называет объектами кадастрового налога административно-деловые и торговые центры «и помещения в них» (подп. 1 п. 1 ст. 378.2 НК РФ, п. 1 и 2 ст. 1.1 Закона г. Москвы № 64). Минфин считает: если здание обоснованно определено административно-деловым или торговым центром и включено в перечень, все помещения в нём облагаются от кадастровой стоимости независимо от того, указаны ли они в перечне отдельно. Ведомство ссылается и на практику Верховного Суда (письмо Минфина России от 22.09.2021 № 03-05-04-01/76922, направлено письмом ФНС России от 23.09.2021 № БС-4-21/13524@). Номер здания важен и для льготы по апартаментам: она привязана к помещению «в здании, включённом в перечень» (ч. 4 ст. 1.1 Закона № 51).

За какой год. Перечень составляют на конкретный налоговый период. Уведомление, которое придёт гражданину осенью 2026 года, — это налог за 2025 год. Значит, и проверять нужно перечень на 2025 год: постановление от 19.11.2024 № 2592-ПП с изменениями. Если в уведомлении есть перерасчёт за прошлые годы, перечень сверяют по году каждой строки начисления.

Если объект появился в течение года. Объект, выявленный в течение года, включают в перечень на следующий год (абз. 1 п. 10 ст. 378.2 НК РФ). Исключение — объект, образованный при разделе или другом действии с объектом из текущего перечня. Если он отвечает критериям статьи 378.2, его облагают по кадастровой стоимости ещё до включения в перечень (абз. 2 п. 10).

По каким критериям включают. Основания разные, и единого порога у них нет. Здание признают административно-деловым или торговым центром по одному из условий: вид разрешённого использования участка предусматривает офисы или торговлю (порог площади здесь не нужен); не менее 20 % площади по сведениям ЕГРН или техническим документам предназначено под офисы, торговлю, общепит или бытовое обслуживание; не менее 20 % площади так фактически используется (п. 3, 4 ст. 378.2 НК РФ). Нежилое помещение включают, если его назначение, разрешённое использование или наименование по ЕГРН или техническим документам предусматривает такие цели, либо если под них фактически используется не менее 20 % его площади (подп. 2 п. 1, п. 5 ст. 378.2). Московские условия для организаций — в ст. 1.1 Закона № 64. Например, по фактическому использованию в перечень попадают отдельно стоящие здания площадью свыше 1 000 м² (п. 2), а с 2026 года — и единые недвижимые комплексы с таким зданием (п. 2.2). Чем различаются основания включения по ВРИ и по акту обследования, мы разбирали отдельно (ссылка — в конце раздела о споре).

Проверить номер по перечню на 2026 год можно бесплатно на странице «Реестровый контроль». Там же можно подписаться на письмо о перечне на 2027 год.

Ставки в Москве

Оба московских закона — в редакции от 26.11.2025.

При одинаковой кадастровой стоимости, полном годе владения и без льгот объект из перечня обходится гражданину втрое дороже, чем такой же «прочий» объект: 1,5 % против 0,5 %.

Когда упрощёнка не освобождает от налога. Организация на упрощённой системе платит налог на имущество по объектам, которые облагаются от кадастровой стоимости (п. 2 ст. 346.11 НК РФ). Индивидуальный предприниматель на упрощёнке освобождён от налога на имущество, которое использует в бизнесе, но это освобождение не распространяется на объекты из перечня (п. 3 ст. 346.11).

Как считается налог: пример на условных цифрах

База — кадастровая стоимость, которая внесена в ЕГРН и применяется с 1 января налогового года (п. 2 ст. 375 и п. 1 ст. 403 НК РФ). По общему правилу изменение кадастровой стоимости в течение года на налог за этот год не влияет. Исключения устанавливает законодательство о государственной кадастровой оценке, а сам Кодекс прямо называет одно из них: стоимость, установленную в размере рыночной, учитывают с даты начала применения изменяемых сведений (п. 15 ст. 378.2, п. 2 ст. 403 НК РФ). Для объекта, образованного в течение года, база — кадастровая стоимость на день внесения сведений в ЕГРН (п. 2 ст. 403). С какой даты применять новую стоимость, зависит от основания её изменения.

Условный объект: нежилое помещение из перечня с кадастровой стоимостью 100 000 000 ₽ на 1 января, весь год в собственности одного лица.

Организация. Налог за год = база × ставка (п. 1 ст. 382 НК РФ) = 100 000 000 × 2,0 % = 2 000 000 ₽. Аванс за каждый из I–III кварталов = ¼ × кадастровая стоимость × ставка (подп. 1 п. 12 ст. 378.2) = ¼ × 100 000 000 × 2,0 % = 500 000 ₽. К уплате по итогам года = налог за год − авансы (п. 2 ст. 382) = 2 000 000 − 3 × 500 000 = 500 000 ₽.

Гражданин или ИП. Налог = база × ставка (п. 1 ст. 408 НК РФ) = 100 000 000 × 1,5 % = 1 500 000 ₽ — одной суммой по уведомлению. Ограничение роста налога на 10 % в год (п. 8.1 ст. 408) к объектам из перечня не применяется, кроме расположенных в них гаражей и машино-мест (абз. 3 п. 8.1).

Что меняет расчёт: - Часть года в собственности. Налог умножают на коэффициент: число полных месяцев владения, делённое на 12. Месяц покупки считается полным, если право возникло до 15-го числа включительно, а месяц продажи — если право прекратилось после 15-го числа (п. 5 ст. 382, п. 5 ст. 408 НК РФ). - Долевая собственность. Налог делится пропорционально доле (подп. 4 п. 12 ст. 378.2, п. 3 ст. 408). - Помещение без своей кадастровой стоимости. Если у здания она определена, а у помещения нет, организация считает налог с доли кадастровой стоимости здания, пропорциональной площади помещения (п. 6 ст. 378.2). - Апартаменты гражданина. По одному нежилому помещению, расположенному в здании, которое включено и в перечень, и в реестр апартаментов, налог уменьшают на сумму Л = Н × К1 × К2. Н — исчисленный налог; К1 = 150 / площадь помещения, а при площади меньше 150 м² К1 = 1; К2 с 2018 года равен 0,67. Значит, для помещения до 150 м² льгота — 67 % налога, а для помещения 300 м² — 33,5 % (К1 = 0,5). Условия: площадь не больше 300 м², кадастровая стоимость не меньше 100 000 ₽ за м², помещение не используется в бизнесе и в нём не находится организация. Если таких помещений несколько, льготу дают по одному — с наибольшей суммой налога. Заявление не нужно (ч. 4, 7, 8, 9 ст. 1.1 Закона № 51).

Сроки: декларация, авансы, уплата

Организации, налог за 2026 год. Отчётные периоды — I, II и III кварталы (п. 2 ст. 379 НК РФ, ч. 2 ст. 3 Закона № 64). Авансы платят не позднее 28-го числа месяца, следующего за кварталом, а налог за год — не позднее 28 февраля следующего года (п. 1 ст. 383). Значит, аванс за III квартал 2026 года нужно заплатить не позднее 28 октября 2026 года. 28 февраля 2027 года — воскресенье, поэтому срок уплаты налога за год переносится на ближайший рабочий день — 1 марта 2027 года (п. 7 ст. 6.1 НК РФ). Декларации нет, но уведомление об исчисленной сумме подают не позднее 25-го числа месяца, в котором платёж: за III квартал 2026 года — не позднее 26 октября 2026 года (25-е — воскресенье), за 2026 год — не позднее 25 февраля 2027 года (п. 9 ст. 58 НК РФ). Платят по месту нахождения объекта (п. 6 ст. 383). Декларацию по объектам с кадастровой базой российская организация не подаёт: эти сведения в неё не включают, а если других объектов нет, декларацию не представляют вовсе (п. 6 ст. 386).

Российские организации с 2027 года. Налог и авансы по объектам, облагаемым от кадастровой стоимости, будет считать налоговый орган — по данным Росреестра и другим сведениям (новый абз. 2 п. 7 ст. 382 НК РФ). Платить нужно будет на основании сообщения налогового органа об исчисленной сумме (новый абз. 2 п. 2 ст. 383). Аванс — не позднее 28-го числа второго месяца после квартала, налог за год — не позднее 28 марта следующего года (новый абз. 2 п. 1 ст. 383). Эти нормы введены Федеральным законом от 28.11.2025 № 425-ФЗ (п. 118, 120, 121 ст. 2), действуют с 01.01.2027 и применяются начиная с налога за 2027 год и I квартал 2027 года (ч. 9 и 19 ст. 25). Налог за 2026 год организация по-прежнему считает и платит по прежним правилам. Объекты, которые облагаются от среднегодовой стоимости, эти изменения не затрагивают.

Граждане и ИП. Налог считает налоговый орган по окончании года (п. 1 ст. 408 НК РФ) и сообщает сумму в уведомлении. Срок уплаты — не позднее 1 декабря года, следующего за налоговым (п. 1, 2 ст. 409): за 2025 год — до 1 декабря 2026 года, за 2026 год — до 1 декабря 2027 года. Если налог пересчитали, доплату вносят не позднее 28-го числа третьего месяца после месяца, когда сформировано уведомление о перерасчёте (абз. 2 п. 1 ст. 409).

Если объект попал в перечень ошибочно

Сам по себе спор о включении в перечень сроков уплаты не переносит: в статьях 383 и 409 НК РФ такого основания нет. Исключение возможно, только если суд примет меру предварительной защиты (см. ниже). Поэтому начислено и платится так, как будто объект в перечне законно.

Оспорить включение можно двумя путями.

• В суде. Постановление о перечне — нормативный акт субъекта, поэтому дело рассматривает Московский городской суд как суд первой инстанции (п. 2 ч. 1 ст. 20 КАС РФ). Обратиться может не только лицо, к которому акт уже применён, но и любой участник отношений, которые он регулирует, если считает, что акт нарушает его права (ч. 1 ст. 208 КАС РФ). Ждать первого начисления не обязательно. Суд вправе запретить применять оспариваемые положения к истцу до решения (ст. 211 КАС РФ), но такая мера не гарантирована.
• Через обследование. Если объект включён по акту о фактическом использовании, результаты обследования можно отменить по московскому порядку. Для граждан закон Москвы предусматривает отдельное последствие. Если объект включён в перечень исключительно по результатам обследования, эти результаты отменены и к объекту применяется ставка 1,5 % (п. 4 ст. 1 Закона № 51), налог платят в размере 33 % от исчисленной суммы (ч. 11 ст. 1.1 Закона № 51). Само по себе это не исключает объект из перечня.

От спора о перечне нужно отличать спор о размере кадастровой стоимости: по ставке всё верно, но завышена база. Стоимость, изменённая по рыночной оценке, учитывается с даты начала применения изменяемых сведений (п. 15 ст. 378.2 НК РФ).

Два маршрута исключения — на странице «Исключение из перечня 700-ПП». Доказывание и срок возврата налога — в разборе «Перечень 700-ПП: доказывание и срок возврата». Даты по году — в календаре собственника.

Что это значит на практике

1. Найдите номера помещения и здания в перечне за тот год, за который начислен налог. Ставка 1,5 % в уведомлении гражданина означает, что объект облагается как включённый в перечень.
2. Проверьте базу: кадастровая стоимость на 1 января, доля в праве, месяцы владения.
3. Российским организациям: с 2027 года налог по объектам с кадастровой базой посчитает налоговый орган, а авансы нужно будет платить на месяц позже.
4. Если объект в перечне по ошибке, платите в срок и параллельно готовьте спор: по суду или через отмену результатов обследования.

Если объект в перечне или вы не уверены

Проверить номер помещения или здания по перечню на 2026 год можно бесплатно на странице «Реестровый контроль». Если объект попал в перечень по ошибке, маршруты исключения и что для них нужно — на странице «Исключение из перечня 700-ПП».

Материал носит информационный характер и не является юридической консультацией по конкретному делу. Нормы приведены по редакциям, действующим на 14 октября 2026 года.

Материал также опубликован в блоге ELAWYERS GROUP на Закон.ру: «Налог по кадастровой стоимости в Москве: как проверить объект по перечню 700-ПП, как считается налог и когда платить».