Собственник подаёт документы на кадастровый учёт изменений здания и получает уведомление о приостановлении: контур объекта по сведениям ЕГРН налагается на территорию улично-дорожной сети. Здание стоит на месте десятилетиями, ничего не пристраивалось — а в реестре оно частично «на дороге». Это не редкий сбой, а системное следствие того, как в Москве ставились на учёт земли общего пользования.
Первая причина — способ постановки на учёт самих участков улично-дорожной сети. Земельные участки УДС в Москве формировались и вносились в реестр массово, преимущественно по красным линиям регулирования застройки, без полноценных геодезических измерений на местности. Одновременно в ЕГРН уже содержались сведения об объектах капитального строительства с установленными границами и контурами. Результат — «бумажные» пересечения и наложения, существующие только в реестре и не отражающие фактического положения объектов.
Вторая причина — ошибки, допущенные при первичной постановке самого объекта на кадастровый учёт. Координаты характерных точек контура вносились в ЕГРН некорректно: дублирующиеся точки, смещение контура, погрешности старых измерений. Здание физически не выходит за границы своего участка — неверна запись о нём.
Разграничение этих двух генезисов — не теоретическое упражнение. Именно от него зависит, пойдёт дело по маршруту согласований с городом или закроется кадастровыми работами по объекту.
Пока в ЕГРН отражено пересечение либо наложение, объект фактически заблокирован для учётно-регистрационных действий. Применительно к земельным участкам пересечение границ — прямое основание приостановления по п. 20 ч. 1 ст. 26 Федерального закона № 218-ФЗ; запрет на образование участков с пересечением вытекает из ст. 11.9 Земельного кодекса.
Применительно к зданию наложение контура на земли общего пользования создаёт вторую линию риска — претензии города по факту размещения части объекта на территории, не предоставленной для этих целей, вплоть до проверок Госинспекции по недвижимости. Проблема не рассасывается со временем: непроведённая корректировка всплывёт при следующей сделке, залоге или реконструкции — как правило, в самый неудобный момент.
Маршрут первый — реальное пересечение. Контур объекта действительно заходит на территорию УДС. Работа идёт с землёй, а не с объектом: геодезическая съёмка фактического положения; распоряжение Департамента городского имущества об уточнении границ, определяющее, за счёт какого участка устраняется пересечение; согласование межевого плана с ДГИ и смежными правообладателями. При риске ухудшения транспортной ситуации вопрос выносится на Градостроительно-земельную комиссию города. Горизонт — многие месяцы.
Маршрут второй — наложение как следствие ошибки в координатах. Устраняется кадастровыми работами в отношении самого объекта: технический план корректируется, описание местоположения контура приводится в соответствие с фактическим положением, документы представляются повторно. Ни изменения границ участка УДС, ни участия ДГИ не требуется. Горизонт — недели.
Разница между маршрутами — это разница между полугодом согласований и двумя неделями кадастровых работ. Определяется она не тем, что написано в уведомлении, а тем, кто и как прочитал природу наложения на старте.
Отдельная оговорка о терминологии: ошибку в координатах, устраняемую через государственный кадастровый учёт изменений по подготовленному техническому плану, не следует автоматически называть реестровой ошибкой в смысле ст. 61 Закона № 218-ФЗ — это самостоятельный правовой механизм со своей процедурой.
По зданиям, помещения в которых принадлежат разным лицам, уведомление нередко содержит второе самостоятельное основание — заявление подано ненадлежащим лицом (п. 2 ч. 1 ст. 26 Закона № 218-ФЗ). Государственный кадастровый учёт изменений здания затрагивает интересы всех собственников помещений, и заявление одного из них без подтверждения полномочий действовать в интересах остальных надлежащим не является.
Устраняется проведением общего собрания собственников помещений: протоколом оформляется решение об избрании лица, уполномоченного представлять интересы всех собственников, включая полномочие на представление документов для кадастрового учёта изменений. Практический вывод: по многособственническим зданиям организационную часть следует запускать параллельно с кадастровой, а не после получения уведомления.
1. Каталог координат в техническом плане. Дублирующиеся характерные точки — прямой признак дефекта описания: такой технический план не проходит форматно-логический контроль ФГИС ЕГРН независимо от того, что происходит на местности.
2. Сопоставление сведений ЕГРН с фактическим положением. Геодезическая съёмка отвечает на вопрос, выходит ли объект за границы своего участка в действительности, — а не по записи в реестре.
3. История первичного учёта объекта. Когда и на основании чего вносились координаты, какими методами выполнялись измерения, менялось ли описание контура впоследствии.
4. История формирования участка УДС. Дата постановки, основание, наличие в деле материалов геодезических измерений либо их отсутствие.
5. Величина и конфигурация наложения. Узкая полоса вдоль всей границы — типичная картина «бумажного» смещения; заметный выступ в одном месте чаще указывает на реальное положение вещей.
Ни один из признаков сам по себе не решает вопрос, но вместе они дают вывод до подачи документов, а не после приостановления.
Нежилое здание в Москве, помещения принадлежат значительному числу собственников. Уведомление содержало два основания сразу: заявление подано ненадлежащим лицом и несоответствия в техническом плане — описание местоположения контура частично не соответствовало сведениям ЕГРН, каталог координат содержал повторяющиеся характерные точки.
Наложение было квалифицировано как следствие ошибки первичного учёта — это открыло короткий маршрут. Проведено общее собрание собственников, протоколом оформлены полномочия представителя; кадастровый инженер откорректировал технический план. После повторного представления документов сведения внесены в ЕГРН в течение двух недель — против примерно полугода, которые занял бы маршрут согласований с ДГИ.
Подробный разбор дела с хронологией →
Первая — подавать документы «как есть», рассчитывая, что регистратор разберётся. Не разберётся: он сопоставит представленное со сведениями ЕГРН и приостановит.
Вторая — заходить на маршрут ДГИ там, где достаточно технического плана: месяцы согласований и бюджет расходуются на устранение пересечения, которого в действительности нет.
Третья — по многособственническому зданию действовать от имени одного собственника: приостановление предсказуемо, а собрание всё равно придётся проводить — уже с потерянным сроком.
Одно и то же наложение по сведениям ЕГРН может означать и полгода согласований через Департамент городского имущества, и две недели кадастровых работ по объекту. Разница — исключительно в том, кто и как прочитал природу этого наложения на старте.
Полная версия материала опубликована в блоге ELAWYERS GROUP на Закон.ру: «Контур здания налагается на улично-дорожную сеть: два маршрута устранения и цена ошибки в квалификации».
Правовая экспертиза — 30 000 ₽: письменное заключение за 3–5 рабочих дней о природе наложения, маршруте устранения, сроке и бюджете. Сумма засчитывается в стоимость сопровождения при заключении договора в течение трёх месяцев. Первичная оценка перспектив — бесплатно.
Юридическая и кадастровая практика: десять лет в государственной регистрации недвижимости, Москва и область. ИП, ОГРНИП 323774600705065. Разборы основаны на делах из собственной практики — документы и основания в каждом тексте реальные.
Опишем порядок действий по ситуации и скажем, что можно сделать своими силами, а где нужна работа.