Разбор · Кадастровый учёт

Контур здания налагается на улично-дорожную сеть: два маршрута устранения

Собственник подаёт документы на кадастровый учёт изменений здания и получает уведомление о приостановлении: контур объекта по сведениям ЕГРН налагается на территорию улично-дорожной сети. Здание стоит на месте десятилетиями, ничего не пристраивалось — а в реестре оно частично «на дороге». Это не редкий сбой, а системное следствие того, как в Москве ставились на учёт земли общего пользования.

Откуда берутся наложения на УДС

Первая причина — способ постановки на учёт самих участков улично-дорожной сети. Земельные участки УДС в Москве формировались и вносились в реестр массово, преимущественно по красным линиям регулирования застройки, без полноценных геодезических измерений на местности. Одновременно в ЕГРН уже содержались сведения об объектах капитального строительства с установленными границами и контурами. Результат — «бумажные» пересечения и наложения, существующие только в реестре и не отражающие фактического положения объектов.

Вторая причина — ошибки, допущенные при первичной постановке самого объекта на кадастровый учёт. Координаты характерных точек контура вносились в ЕГРН некорректно: дублирующиеся точки, смещение контура, погрешности старых измерений. Здание физически не выходит за границы своего участка — неверна запись о нём.

Разграничение этих двух генезисов — не теоретическое упражнение. Именно от него зависит, пойдёт дело по маршруту согласований с городом или закроется кадастровыми работами по объекту.

Чем грозит наложение

Пока в ЕГРН отражено пересечение либо наложение, учётно-регистрационные действия по объекту рискуют приостановлением. Основание при этом нужно читать точно. Пересечение границ земельных участков — прямое основание приостановления по п. 20 ч. 1 ст. 26 Федерального закона № 218-ФЗ; запрет на образование участков с пересечением вытекает из ст. 11.9 Земельного кодекса. Но этот пункт говорит о границах участков, и блокировки любой сделки со зданием из него не следует: по зданию основание определяется по тексту конкретного уведомления.

Применительно к зданию наложение контура на земли общего пользования создаёт вторую линию риска — претензии города по факту размещения части объекта на территории, не предоставленной для этих целей, вплоть до проверок Госинспекции по недвижимости. Проблема не рассасывается со временем: непроведённая корректировка всплывёт при следующей сделке, залоге или реконструкции — как правило, в самый неудобный момент.

Ключевая развилка: природа наложения

Маршрут первый — реальное пересечение. Контур объекта действительно заходит на территорию УДС. Работа идёт с землёй, а не с объектом: геодезическая съёмка фактического положения; распоряжение Департамента городского имущества об уточнении границ, определяющее, за счёт какого участка устраняется пересечение; согласование межевого плана с ДГИ и смежными правообладателями. При риске ухудшения транспортной ситуации вопрос выносится на Градостроительно-земельную комиссию города. По нашему опыту, горизонт — многие месяцы, и результат не гарантирован: если часть здания действительно стоит на публичной территории, корректировку границ могут и не согласовать.

Маршрут второй — наложение как следствие ошибки в координатах. Устраняется кадастровыми работами в отношении самого объекта: технический план корректируется, описание местоположения контура приводится в соответствие с фактическим положением, документы представляются повторно. Ни изменения границ участка УДС, ни участия ДГИ не требуется. По нашему опыту — недели.

В нашем деле разница между маршрутами составила примерно полгода согласований против двух недель кадастровых работ; в другом деле сроки будут свои. Определяется она не тем, что написано в уведомлении, а тем, кто и как прочитал природу наложения на старте.

Отдельная оговорка о терминологии: второй маршрут и реестровая ошибка не противопоставлены. Если неверные координаты контура воспроизведены в ЕГРН из технического плана, это реестровая ошибка в смысле ч. 3 ст. 61 Закона № 218-ФЗ, и исправляется она в том числе через государственный кадастровый учёт изменений объекта по новому техническому плану (п. 1 ч. 3 ст. 61). Квалификацию определяют по источнику ошибки — от неё зависят процедура и документы.

Основание, которое часто идёт в паре

По зданиям, помещения в которых принадлежат разным лицам, уведомление нередко содержит второе самостоятельное основание — заявление подано ненадлежащим лицом (п. 2 ч. 1 ст. 26 Закона № 218-ФЗ). Государственный кадастровый учёт изменений здания затрагивает интересы всех собственников помещений, и заявление одного из них без подтверждения полномочий действовать в интересах остальных надлежащим не является.

По ч. 6.2 ст. 40 Закона № 218-ФЗ учёт изменений такого здания проводится по заявлению представителя собственников, уполномоченного решением их общего собрания, либо по заявлению лица, осуществившего изменение помещений, при согласии всех собственников. Норма говорит об изменении параметров здания в результате реконструкции или изменения помещений, поэтому её применимость к исправлению контура проверяется по виду изменений. Если выбрано собрание, протоколом оформляется решение об избрании лица, уполномоченного представлять интересы всех собственников, включая полномочие на представление документов для кадастрового учёта изменений. Практический вывод: по многособственническим зданиям организационную часть следует запускать параллельно с кадастровой, а не после получения уведомления.

Пять признаков: как отличить одно от другого до подачи

1. Каталог координат в техническом плане. Дублирующиеся характерные точки — прямой признак дефекта описания: такой технический план не проходит форматно-логический контроль ФГИС ЕГРН независимо от того, что происходит на местности.

2. Сопоставление сведений ЕГРН с фактическим положением. Геодезическая съёмка отвечает на вопрос, выходит ли объект за границы своего участка в действительности, — а не по записи в реестре.

3. История первичного учёта объекта. Когда и на основании чего вносились координаты, какими методами выполнялись измерения, менялось ли описание контура впоследствии.

4. История формирования участка УДС. Дата постановки, основание, наличие в деле материалов геодезических измерений либо их отсутствие.

5. Величина и конфигурация наложения. Узкая полоса вдоль всей границы — типичная картина «бумажного» смещения; заметный выступ в одном месте чаще указывает на реальное положение вещей.

Ни один из признаков сам по себе не решает вопрос, но вместе они дают вывод до подачи документов, а не после приостановления.

Дело из практики

Нежилое здание в Москве, помещения принадлежат значительному числу собственников. Уведомление содержало два основания сразу: заявление подано ненадлежащим лицом и несоответствия в техническом плане — описание местоположения контура частично не соответствовало сведениям ЕГРН, каталог координат содержал повторяющиеся характерные точки.

Наложение было квалифицировано как следствие ошибки первичного учёта — это открыло короткий маршрут. Проведено общее собрание собственников, протоколом оформлены полномочия представителя; кадастровый инженер откорректировал технический план. После повторного представления документов сведения внесены в ЕГРН в течение двух недель — против примерно полугода, которые занял бы маршрут согласований с ДГИ.

Подробный разбор дела с хронологией →

Три типовые ошибки

Первая — подавать документы «как есть», рассчитывая, что регистратор разберётся. Не разберётся: он сопоставит представленное со сведениями ЕГРН и приостановит.

Вторая — заходить на маршрут ДГИ там, где достаточно технического плана: месяцы согласований и бюджет расходуются на устранение пересечения, которого в действительности нет.

Третья — по многособственническому зданию действовать от имени одного собственника: приостановление предсказуемо, а полномочия всё равно придётся оформлять — собранием или согласием всех собственников — уже с потерянным сроком.

Квалификация до подачи дешевле подачи до квалификации

Одно и то же наложение по сведениям ЕГРН может означать и месяцы согласований через Департамент городского имущества, и несколько недель кадастровых работ по объекту. Разница — исключительно в том, кто и как прочитал природу этого наложения на старте.

Полная версия материала опубликована в блоге ELAWYERS GROUP на Закон.ру: «Контур здания налагается на улично-дорожную сеть: два маршрута устранения и цена ошибки в квалификации».

Приостановление по наложению контура — разберём вашу ситуацию

Правовая экспертиза — 30 000 ₽: письменное заключение за 3–5 рабочих дней о природе наложения, маршруте устранения, сроке и бюджете. Сумма засчитывается в стоимость сопровождения при заключении договора в течение трёх месяцев. Первичная оценка перспектив — бесплатно.