Реальное дело из практики. Нежилое здание в Москве, помещения в котором принадлежат значительному числу собственников. Задача — государственный кадастровый учёт изменений в связи с уточнением описания местоположения контура здания. Осложняющее обстоятельство: по сведениям ЕГРН контур здания частично налагался на территорию улично-дорожной сети.
Земельные участки улично-дорожной сети в Москве в своё время ставились на кадастровый учёт массово — преимущественно по красным линиям регулирования застройки, без полноценных геодезических измерений на местности. Одновременно в ЕГРН уже содержались сведения об объектах с установленными границами и контурами. Результат — многочисленные «бумажные» пересечения и наложения, существующие только в реестре и не отражающие фактическое положение объектов.
Вторая типовая причина — ошибки, допущенные при первичной постановке самого объекта на кадастровый учёт. В рассматриваемом деле имела место именно она: координаты характерных точек контура здания были внесены в ЕГРН некорректно при первичном учёте.
Пока в ЕГРН отражено пересечение либо наложение, объект фактически заблокирован для учётно-регистрационных действий: применительно к земельным участкам пересечение границ — прямое основание приостановления (п. 20 ч. 1 ст. 26 Федерального закона № 218-ФЗ); применительно к зданию наложение контура на земли общего пользования создаёт риск претензий со стороны города по факту размещения части объекта на не предоставленной для этих целей территории — вплоть до проверок Госинспекции по недвижимости.
Уведомление содержало два самостоятельных основания.
Первое — с заявлением обратилось ненадлежащее лицо (п. 2 ч. 1 ст. 26 № 218-ФЗ). Государственный кадастровый учёт изменений здания, помещения в котором принадлежат разным лицам, не осуществляется по заявлению одного из собственников без подтверждения полномочий действовать в интересах всех.
Второе — несоответствия в представленном техническом плане. Описание местоположения контура частично не соответствовало сведениям ЕГРН о координатах характерных точек; каталог координат содержал повторяющиеся характерные точки — такой технический план не проходит форматно-логический контроль ФГИС ЕГРН.
Диагностика начинается с вопроса о природе наложения. Если пересечение реально — контур объекта действительно заходит на территорию УДС — путь длинный: геодезическая съёмка, распоряжение Департамента городского имущества об уточнении границ, определяющее, за счёт какого участка устраняется пересечение, согласование межевого плана с ДГИ и смежными правообладателями, а при риске ухудшения транспортной ситуации — рассмотрение вопроса Градостроительно-земельной комиссией города. Горизонт — многие месяцы.
Если же наложение является следствием ошибки в координатах — оно устраняется кадастровыми работами в отношении самого объекта, без изменения границ участка УДС и без участия ДГИ. Правильная квалификация на старте экономит собственнику месяцы и бюджет согласований.
В данном деле наложение было квалифицировано как следствие ошибки первичного учёта — открылся короткий путь.
По первому основанию проведено общее собрание собственников помещений; протоколом оформлено решение об избрании лица, уполномоченного представлять интересы всех собственников помещений в отношении здания, включая полномочие на представление документов для государственного кадастрового учёта изменений.
По второму основанию технический план откорректирован кадастровым инженером: из каталога координат исключены повторяющиеся характерные точки, описание местоположения контура приведено в соответствие с фактическим положением объекта.
Повторное представление документов — и сведения внесены в ЕГРН в течение двух недель. Тот же объект, отправленный по «тяжёлому» маршруту согласований, потерял бы полгода на процедуру, которая ему не требовалась.
Квалификация до подачи всегда дешевле подачи до квалификации. Одно и то же наложение по сведениям ЕГРН может означать и полгода согласований через ДГИ, и две недели кадастровых работ по объекту — разница только в том, кто и как прочитал природу этого наложения на старте.
Пришлите выписку и документы в бот — разберёмся и скажем, каким путём исправлять.
Отправить документы в ботЮридическая и кадастровая практика: десять лет в государственной регистрации недвижимости, Москва и область. ИП, ОГРНИП 323774600705065. Разборы основаны на делах из собственной практики — документы и основания в каждом тексте реальные.
Опишем порядок действий по ситуации и скажем, что можно сделать своими силами, а где нужна работа.