Изъятие недвижимости в Москве: что делать в первые 72 часа после распоряжения

Коротко. Распоряжение об изъятии запускает сроки, которые идут, даже если письмо до собственника не дошло. На обжалование решения — по общему правилу три месяца со дня уведомления. На проект соглашения — девяносто дней, а при изъятии для комплексного развития территории — один месяц после ознакомления с проектом, затем город обращается в суд. Возмещение — это рыночная стоимость объекта плюс убытки и упущенная выгода, а цифра в проекте соглашения — лишь предложение изымающей стороны.

С 1 сентября по 14 октября 2026 года Департамент городского имущества Москвы издал 56 распоряжений об изъятии — 891 объект, пять из шести — под комплексное развитие территорий (наш «Индекс изъятий ELG», выпуск 1).

Как узнают об изъятии и когда начинаются сроки?

Короткий ответ: в течение десяти дней со дня решения орган, который его принял, размещает решение на своём сайте, публикует его и направляет копию правообладателю письмом с уведомлением — по адресу из заявления об учёте прав или из ЕГРН (подп. 1–3 п. 10 ст. 56.6 ЗК РФ).

Главное правило: правообладатель считается уведомлённым со дня получения копии решения или со дня, когда заказное письмо вернулось отправителю (п. 11 ст. 56.6 ЗК РФ). Если в ЕГРН старый адрес или письмо пролежало на почте, сроки всё равно начнутся.

Первые 72 часа: какие пять шагов сделать?

1. Найдите распоряжение и приложение к нему. Распоряжения публикуются на mos.ru; в приложении — перечень изымаемых объектов. Проверьте, что ваш объект указан правильно: кадастровый номер, площадь, вид права (собственность или аренда).
2. Посчитайте свои сроки. От дня уведомления — три месяца на обжалование решения в суде (п. 14 ст. 56.6 ЗК РФ). Решение действует три года со дня принятия (п. 13 ст. 56.6).
3. Сообщите адрес для писем. После уведомления можно направить в орган, принявший решение, почтовый адрес для проекта соглашения (п. 12 ст. 56.6 ЗК РФ). Иначе проект пойдёт по адресу из ЕГРН и будет считаться полученным и при возврате письма, и при отказе его принять (п. 3, 6, 7 ст. 56.10 ЗК РФ).
4. Соберите документы об убытках. Договоры аренды с вашими арендаторами, поставки, кредиты, обязательства перед третьими лицами — всё, что нельзя будет исполнить из-за изъятия. Их нужно представить оценщику, который считает возмещение (п. 6 ст. 56.8 ЗК РФ).
5. Не вкладывайтесь в объект. Неотделимые улучшения, сделанные после уведомления об изъятии, при расчёте возмещения не учитываются — кроме работ для безопасности, против аварий и пожаров и реконструкции по разрешению, выданному до уведомления (подп. 2 п. 8 ст. 56.8 ЗК РФ).

Изъятие для комплексного развития территории: почему срок короче?

Короткий ответ: для КРТ Земельный кодекс устанавливает особенности (ст. 56.12 ЗК РФ), а пять из шести изымаемых в Москве объектов — именно для КРТ.

• Копию решения направляют в течение семи рабочих дней со дня его принятия (п. 4 ст. 56.12).
• Если соглашение не заключено в течение одного месяца со дня, когда правообладателю предоставили возможность ознакомиться с проектом, орган власти обращается в суд с иском об изъятии (п. 9 ст. 56.12) — вместо общих 90 дней.

Срок на обжалование самого решения ст. 56.12 не меняет — три месяца со дня уведомления (п. 14 ст. 56.6).

Для некоторых объектов транспортной инфраструктуры и Новой Москвы действуют специальные федеральные законы со своими сроками: например, два месяца на оспаривание решения со дня его принятия (ч. 19 ст. 9 закона № 43-ФЗ) и 45 дней по проекту соглашения для линейных объектов (ч. 9 ст. 4 закона № 254-ФЗ). Какой порядок применяется к конкретному объекту, видно из распоряжения и документов дела.

Что входит в возмещение?

Короткий ответ: по п. 2 ст. 56.8 ЗК РФ в размер возмещения включаются:

• рыночная стоимость участка или прекращаемых прав на него (аренды и других);
• рыночная стоимость изымаемых зданий и помещений;
• убытки, причинённые изъятием, — в том числе из-за невозможности исполнить обязательства перед третьими лицами;
• упущенная выгода.

Рыночная стоимость участка определяется исходя из разрешённого использования на день, предшествующий решению об изъятии; само планируемое изъятие на стоимость не влияет (п. 5 ст. 56.8). Если участок арендован у города и договор прекращается досрочно, оценивается право аренды до конца срока договора (подп. 3 п. 3 ст. 56.8).

Проект соглашения: что проверить за 90 дней?

Короткий ответ: вместе с проектом соглашения правообладателю направляют выписки из ЕГРН и отчёт об оценке рыночной стоимости и убытков (п. 4 ст. 56.10 ЗК РФ). Размер возмещения определяется не позднее чем за 60 дней до направления соглашения (п. 7 ст. 56.8).

По общему правилу, если через 90 дней со дня получения проекта подписанное соглашение не представлено, изымающая сторона вправе обратиться в суд с иском о принудительном изъятии (п. 10 ст. 56.10); для КРТ — один месяц. До подписания можно направить предложения об изменении условий, в том числе размера возмещения, с обосновывающими документами (п. 9 ст. 56.10). Это время — для проверки отчёта: рыночная стоимость, все ли объекты и улучшения учтены, включены ли убытки и упущенная выгода.

Что важно не перепутать?

• Сумма в проекте соглашения — предложение изымающей стороны, а не решение суда. Её можно оспорить: в переговорах — своим отчётом об оценке, при отказе — в суде по иску об изъятии.
• Если участок уже изъят, а суд потом установил возмещение больше суммы по отчёту оценщика, разницу должны выплатить незамедлительно после вступления решения в силу (постановление Конституционного суда РФ от 09.04.2026 № 22-П).
• Обжаловать само решение об изъятии и спорить о размере возмещения — разные споры с разными сроками.
• Сроки идут и для арендаторов земли: право аренды тоже прекращается с возмещением.

Как проверить, есть ли ваш объект в распоряжениях?

Реестр распоряжений Департамента городского имущества — на mos.ru. Бесплатный поиск по кадастровому номеру по распоряжениям об изъятии и КРТ — на странице «Поиск: изъятие и КРТ».

Если у вас похожая ситуация

Проверка объекта на изъятие и КРТ — 2 900 ₽, ответ в течение часа в рабочее время; с разбором выписки ЕГРН — 3 900 ₽.

Если проект соглашения уже пришёл — письменная консультация по документам за 10 000 ₽, ответ за 2 рабочих дня: что проверить в отчёте и стоит ли спорить. Оспаривание изъятия и размера возмещения — от 100 000 ₽.

Проверка объекта на изъятие и КРТ · оставьте номер — перезвоним.

Сверено с законом на 27 октября 2026 года. Материал носит информационный характер и не является юридической консультацией по конкретному делу.

Материал также опубликован в блоге ELAWYERS GROUP на Закон.ру: «Изъятие недвижимости в Москве: что делать в первые 72 часа после распоряжения».