ВРИ здания: норма есть, порядка нет. Что изменилось для собственников с 1 марта 2026 года

С 1 марта 2026 года Земельный кодекс требует, чтобы назначение здания соответствовало виду разрешённого использования участка, — и Росреестр приостанавливает регистрацию аренды там, где они разошлись. При этом, как признало само ведомство, порядок изменения вида использования здания законом не урегулирован. Разбираем новую главу ЗК, где пробел и что работает сейчас: вспомогательные виды зоны, лимит их доли, точная формулировка цели аренды.

Собственник помещения в гаражном комплексе сдаёт его на пять лет под магазин. Договор подписан, арендатор готов заезжать, документы поданы на регистрацию. Через неделю — уведомление о приостановлении: цель аренды — торговля — не соответствует виду разрешённого использования участка, на котором стоит здание, «обслуживание автотранспорта».

Это типовая ситуация 2026 года, и у неё конкретная причина: с 1 марта в Земельном кодексе действует новая глава о видах разрешённого использования. Она прямо записала в Земельном кодексе, что назначение здания должно соответствовать виду использования участка, — и не ввела порядка, по которому собственник может это требование выполнить.

Что изменилось 1 марта 2026 года

Федеральный закон от 31.07.2025 № 295-ФЗ добавил в Земельный кодекс главу II.1 — статьи 14.1–14.4. Для собственников зданий важны пять положений.

Назначение здания должно соответствовать виду использования участка (п. 7 ст. 14.1 ЗК), за исключениями из п. 4 ст. 14.3. Именно на эту норму опирается регистратор, когда сравнивает цель аренды с видом использования участка.

Вспомогательные виды использования вносить в ЕГРН не нужно (п. 4 ст. 14.1 ЗК). То, что в выписке у участка указан один основной вид, не значит, что других у него нет: вспомогательные виды берутся из градостроительного регламента зоны.

Выбор вида использования — без разрешений и согласований (п. 1 ст. 14.4 ЗК): правообладатель выбирает любой основной или вспомогательный вид из регламента сам; основной вид считается выбранным со дня внесения сведений о нём в ЕГРН по заявлению правообладателя (п. 2 ст. 14.4, п. 4 ст. 14.1 ЗК). Исключение — арендатор государственного или муниципального участка: он может выбрать только вид, предусмотренный договором аренды (п. 3 ст. 14.4).

Вспомогательный вид — только вместе с основным (п. 2 ст. 14.3 ЗК). Использовать участок исключительно по вспомогательному виду нельзя.

Сложившееся несоответствие не требует срочного исправления (п. 3 ст. 14.3 ЗК): участки и здания, у которых установленный вид или назначение не соответствует регламенту или документации по планировке, можно использовать без срока приведения в соответствие. Важно читать эту норму точно: она защищает установленный вид или назначение, а не фактическое использование вопреки виду участка.

Одновременно утратила силу часть 4 статьи 37 Градостроительного кодекса, на которой годами строились позиции о свободном выборе вида использования.

Где пробел

Росреестр в письме от 21.04.2026 № 13-00288/26 прямо указал, что порядок определения, установления и выбора вида разрешённого использования объекта капитального строительства сейчас законом не урегулирован. В том же письме ведомство ссылается на позицию Минстроя (письмо от 03.02.2026 № 2319-ОГ/08): изменение функционального назначения здания предполагает реконструкцию.

Оба письма — позиция ведомств, не нормативные акты; оба ведомства прямо оговаривают это в самих письмах. Но регистратор на практике опирается именно на них.

Получается разрыв: закон требует, чтобы здание соответствовало участку, а порядка изменить вид использования здания не даёт — кроме реконструкции, на которую указывают ведомства.

Кого это касается

Всех, у кого использование здания разошлось с участком. Больше всего — гаражных комплексов с магазинами и сервисами, бывших промзон и научных институтов с офисами, складов с шоурумами, торговых павильонов на участках «под производство» или «для обслуживания автотранспорта». Москва с её десятилетиями неформальной смены использования зданий — главный рынок этой проблемы.

Ключевой момент для таких собственников: риск возникает не при использовании, а при регистрации. Здание годами работает как торговое — и никто не спрашивает. Вопрос встаёт в момент долгосрочной аренды, продажи или реконструкции, когда документы попадают к регистратору.

Что работает сейчас

Вспомогательные виды зоны. Проверьте, нет ли торговли, общепита или банковских услуг среди вспомогательных видов регламента вашей зоны. Их перечень может привести в уведомлении сам регистратор: магазины (код 4.4), банковская и страховая деятельность (4.5), общественное питание (4.6). Если вид есть в регламенте зоны как вспомогательный, его можно использовать без внесения в ЕГРН (п. 4 ст. 14.1 ЗК).

Основной вид участка сохраняется. Аренда одного помещения не меняет назначение здания: гаражный комплекс остаётся гаражным комплексом, помещение используется по вспомогательному виду. Это стоит сказать регистратору прямо — иначе он может квалифицировать аренду как смену назначения, требующую реконструкции.

Лимит вспомогательного использования. Правила землепользования и застройки Москвы допускают вспомогательные виды только совместно с основными на том же участке (подп. 3 п. 1.4.3.1) и ограничивают их долю: не больше 25 % суммарной общей площади всех зданий на участке, включая подземные части (подп. 4 п. 3.3.5; исключения для ряда зон — п. 3.3.6). Эту долю проверял и Верховный Суд в деле о торговом центре — у собственника было меньше 10 %. Долю помещений, используемых по вспомогательным видам, надо посчитать до подачи.

Точная цель аренды. Цель в договоре стоит формулировать под наименования и коды классификатора видов разрешённого использования — «размещение магазина», а не «торгово-производственная деятельность». Чем точнее цель ложится во вспомогательный вид зоны, тем меньше пространства для приостановки.

Что говорят суды

Верховный Суд ещё до новой главы кодекса указывал, что собственник здания, как и собственник участка, выбирает основные и вспомогательные виды из регламента самостоятельно, без дополнительных разрешений и согласований, и указание назначения здания в договоре аренды участка этот выбор не ограничивает (определение Судебной коллегии по экономическим спорам от 13.10.2023 № 305-ЭС23-10880). Конституционный Суд ещё раньше указал, что правообладателя нельзя принудить вносить в ЕГРН сведения о вспомогательном виде, выбранном в дополнение к основному (постановление от 16.10.2020 № 42-П). Оба акта приняты по прежней редакции законодательства, но их логика совпадает с тем, что теперь прямо записано в п. 1 ст. 14.4 и п. 4 ст. 14.1 ЗК.

Вывод

Пока порядок выбора вида использования здания не урегулирован, каждая долгосрочная аренда, продажа или реконструкция в здании, где использование разошлось с участком, — риск приостановки. Спорить с ней можно и часто нужно. Но проверить до подачи — вид использования участка, регламент зоны, долю вспомогательного использования, формулировку цели — дешевле, чем разбираться после.

Материал носит информационный характер и не является юридической консультацией.

Полная версия материала опубликована в блоге ELAWYERS GROUP на Закон.ру: «ВРИ здания: норма есть, порядка нет. Что изменилось для собственников с 1 марта 2026 года».

Проверка вида разрешённого использования перед арендой и сделкой

Письменное заключение: есть ли риск приостановки, на чём он основан и как сформулировать цель, чтобы его снизить. Срок — 2 рабочих дня. Стоимость — 15 000 ₽; засчитывается в сопровождение регистрации, если оно понадобится. Подробнее и заявка.