Самовольная постройка в Москве: реестр 819-ПП, снос и как узаконить

Коротко. В Москве у самовольных построек два городских перечня.

• Приложение 2 к постановлению № 819-ПП. Сюда включают объекты, на которые уже зарегистрировано право или которые стоят на кадастровом учёте. По ним Департамент городского имущества в течение месяца инициирует иск в судебные органы.
• Перечень по постановлению № 829-ПП. Сюда включаются постройки на непредоставленных земельных участках: в зонах с особыми условиями, на территориях общего пользования и в полосах отвода сетей. Здесь решение о сносе принимает Правительство Москвы.

Узаконить объект можно, только если права на участок допускают такую постройку, а сама она соответствует действующим требованиям на день обращения в судебные органы (п. 3 ст. 222 ГК РФ).

Что такое реестр 819-ПП и какой механизм включения в данный реестр?

Короткий ответ: это приложение 2 к постановлению Правительства Москвы от 11.12.2013 № 819-ПП. В него включают объекты, созданные без разрешения на строительство или на участке, не отведённом для строительства, но уже зарегистрированные или учтённые в кадастре (п. 1.2).

Приложение 3 к тому же постановлению — перечень не зданий, а городских земельных участков, на которых размещено имущество: конструкции, строительные материалы и прочее (п. 1.3). Поэтому «мы в 819-ПП» — ещё не вердикт. Нужно установить приложение, номер пункта и примечание к нему: часто в реестре не всё здание, а пристройка, надстройка, мансарда или подвал.

Перечни актуализируются не реже 1 раза в квартал (п. 2.1). Мы посчитали по текстам шести постановлений 2026 года (февраль–сентябрь): в приложение 2 включено 60 объектов, исключено 330. Среди включённых чаще всего указаны пристройки и надстройки. Исключение не всегда означает легализацию: пункт исключают и после сноса.

Что будет после включения в 819-ПП: суд и снос?

Короткий ответ: Департамент городского имущества в течение месяца с даты актуализации перечня подаёт иск (п. 2.2 постановления № 819-ПП). Сносит Госинспекция по недвижимости, и только на основании судебного акта (п. 2.3).

Что Департамент просит в иске (абз. 2 п. 2.2):

• признать объект самовольной постройкой;
• снести его или привести в соответствие;
• признать право отсутствующим или признать право города;
• при неисполнении решения — разрешить Госинспекции снос за счёт ответчика.

С 17 апреля 2026 года (постановление № 1088-ПП) в иске указываются сроки: на добровольный снос — не более 30 календарных дней, на приведение в соответствие — не более 18 месяцев (абз. 3 п. 2.2). Исполнение решения о приведении в соответствие обеспечивают органы власти города с учётом постановления о Градостроительно-земельной комиссии (п. 2.2(1)). После сноса Госинспекция взыскивает расходы с ответчика через суд (п. 2.4).

Регистрация права от иска о сносе не защищает (п. 8 постановления Пленума ВС РФ от 12.12.2023 № 44). Но она защищает от сноса без суда (абз. 6 п. 4 ст. 222 ГК РФ).

Чем 829-ПП отличается: снос без суда?

Короткий ответ: да, по перечню 829-ПП решение о сносе принимает Правительство Москвы — правовым актом о включении постройки в перечень (п. 4 Положения, утверждённого постановлением от 08.12.2015 № 829-ПП).

Основание — п. 4 ст. 222 ГК РФ: в ряде случаев снос решает не суд, а орган местного самоуправления, в Москве — органы власти города (ч. 2 ст. 63 ГрК РФ, п. 9 постановления Пленума № 44).

Как проходит снос по Положению:

• Госинспекция в течение 7 дней публикует сообщение о планируемом сносе на mos.ru (п. 5.2).
• Префектура вывешивает это сообщение на щите на участке (п. 6).
• Если владелец не найден, снос проводят через два месяца после публикации. Если найден, но сам не снёс, — по истечении срока сноса (п. 7).
• Бывший собственник после сноса вправе обратиться за компенсацией (п. 11–13).

Пределы такого сноса установлены законом:

• его нельзя применить к объекту, право на который зарегистрировано в ЕГРН или признано судом (абз. 6 п. 4 ст. 222 ГК РФ);
• его нельзя применить к многоквартирному, жилому и садовому дому (там же);
• если в ЕГРН зарегистрировано право хотя бы на часть объекта, снести без суда нельзя и пристройку к нему (п. 9 постановления Пленума № 44);
• на участке не в государственной или муниципальной собственности снос без суда возможен только при угрозе жизни и здоровью (абз. 5 п. 4).

Что считается самовольной постройкой по закону?

Короткий ответ: постройка признаётся самовольной в любом из случаев (п. 1 ст. 222 ГК РФ):

• она стоит на участке, не предоставленном в установленном порядке;
• ВРИ участка не допускает такой объект;
• она построена без необходимых разрешений;
• она построена с нарушением градостроительных и строительных норм.

Требования учитываются, если они действовали и на дату начала строительства, и на дату выявления постройки. Тот, кто возвёл постройку, не приобретает права собственности на неё. Он не вправе продавать, дарить или сдавать её в аренду, а использовать постройку не допускается (п. 2 ст. 222). Принудительный снос — только по решению суда или уполномоченного органа (ч. 1 ст. 55.32 ГрК РФ).

Не каждое нарушение ведёт к сносу. Превышение этажности или высоты и нарушения, влияющие на безопасность, суд считает существенными. Небольшое нарушение отступов или процента застройки может быть признано несущественным, если нет угрозы и прав соседей оно не нарушает (п. 29 постановления Пленума № 44).

Можно ли узаконить самовольную постройку?

Короткий ответ: да, двумя путями — признать право собственности в суде (п. 3 ст. 222 ГК РФ) или привести постройку в соответствие с установленными требованиями (п. 3.2 ст. 222).

Право признаётся за собственником участка (или обладателем пожизненного наследуемого владения, постоянного пользования) при трёх условиях одновременно:

• права на участок допускают строительство на нём этого объекта;
• на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
• сохранение постройки не нарушает права других лиц и не создаёт угрозу жизни и здоровью.

Соответствие проверяют по правилам землепользования и застройки и обязательным требованиям на день обращения в суд (п. 39 постановления Пленума № 44). Бывает, что единственный признак самовольности — отсутствие разрешений. Если при этом владелец принимал надлежащие меры к их получению, иск подлежит удовлетворению. Если разрешение запрашивали «для вида», суд вправе отказать (п. 43).

Второй путь — привести постройку в соответствие: убрать лишнее, привести параметры в норму. Кто выполнил такое требование, приобретает право на постройку (п. 3.2 ст. 222):

• собственник участка;
• арендатор публичного участка, предоставленного для строительства, — если это не противоречит закону или договору.

Для объектов приложения 2 в Москве есть ещё одно звено — Градостроительно-земельная комиссия города. С апреля 2026 года 819-ПП прямо указывает: решение суда о приведении постройки в соответствие или о сносе исполняется органами власти города с учётом постановления о комиссии (п. 2.2(1)). Отдельной процедуры «сохранить самовольную постройку через комиссию» само постановление о комиссии (№ 1019-ПП) не содержит. Как будет исполнено решение по конкретному объекту, зависит от прав на землю и от готовности владельца к обследованию, проекту и кадастровым работам.

Когда узаконить нельзя?

Короткий ответ: когда не выполняется хотя бы одно условие п. 3 ст. 222 ГК РФ и нарушение не устранить:

• нет прав на участок, допускающих эту постройку, например городская земля не предоставлялась под строительство;
• ВРИ участка или режим зоны с особыми условиями не допускают такой объект;
• превышены предельная этажность или высота, есть нарушения, влияющие на безопасность (п. 29 постановления Пленума № 44);
• постройка угрожает жизни и здоровью или нарушает права соседей;
• застройщик действовал недобросовестно (п. 43).

Иногда честный вывод такой: разумнее сохранить законную часть и снести или переделать пристройку. Это лучше понять до суда.

Самовольная постройка в суде: что важно знать?

Короткий ответ: суд выносит на обсуждение, можно ли устранить нарушения, и может предложить ответчику экспертизу (п. 30 постановления Пленума № 44). Если нарушения устранимы, в решении указывают оба способа исполнения — снос или приведение в соответствие (п. 31).

К иску о сносе постройки, которая не угрожает жизни и здоровью, применяется общий срок исковой давности. При угрозе давность не применяется (п. 15). Поэтому главный вопрос спора — техническое состояние объекта, его покажет экспертиза.

Что делать, если объект в реестре 819-ПП?

1. Найти постановление о включении: приложение, пункт, примечание.
2. Сверить фактические параметры с ЕГРН, разрешениями и документами на землю.
3. Не подавать документы на регистрацию «как есть»: будут приостановления.
4. Выбрать путь, но не забывать, что иск подаётся в течение месяца после актуализации перечня:
   • доказать ошибку включения;
   • привести постройку в соответствие;
   • признать право;
   • защищаться по иску департамента.

Если объект ещё и в перечне 700-ПП по налогу на имущество, это отдельное дело: разбор «Объект в двух реестрах: 819-ПП и 700-ПП».

Если у вас похожая ситуация

Первый шаг — правовая экспертиза за 30 000 ₽: письменное заключение за 3–5 рабочих дней. В нём — легализуем ли объект, каким путём, срок и бюджет. Стоимость засчитывается в сопровождение, если договор заключён в течение трёх месяцев.

Если вопрос один — письменная консультация по документам за 10 000 ₽, ответ за 2 рабочих дня. Стоимость засчитывается в работу по объекту при заказе в течение 30 дней.

Легализация объектов с признаками самовольного строительства · оставьте номер — перезвоним.

Сверено с законом на 25 октября 2026 года. Материал носит информационный характер и не является юридической консультацией по конкретному делу.

Материал также опубликован в блоге ELAWYERS GROUP на Закон.ру: «Самовольная постройка в Москве: реестр 819-ПП, снос и как узаконить».