Разбор · Аренда и ВРИ

Аренда магазина в гаражном комплексе: почему приостановили регистрацию

Долгосрочная аренда помещения под магазин в гаражном комплексе. Уведомление о приостановлении содержит сразу четыре основания — от бесспорно технических до юридически спорного. Разбираем каждое и показываем порядок устранения: три пункта закрываются документами, один требует позиции и правки договора.

Основание первое: договор подписал директор, которого уже нет в ЕГРЮЛ

Договор подписан генеральным директором арендодателя, а к моменту правовой экспертизы в ЕГРЮЛ значится другой руководитель: смена произошла через полтора месяца после подписания. Документов о полномочиях прежнего директора в деле нет — регистратор фиксирует, что подписант не подтверждён.

Как устраняется. Полномочия проверяются на дату совершения сделки, а не на дату экспертизы. Если на день подписания директором был тот, кто подписал, сделка совершена надлежащим лицом — регистратор просто не видит этого из актуальной выписки. Представляются решение или протокол о назначении, лист записи ЕГРЮЛ и пояснения с хронологией.

Точка контроля, которую часто пропускают: дополнительные соглашения. Если допсоглашение заключено уже после смены руководителя, подписывать его должен новый директор либо представитель по доверенности. Подпись прежнего директора на документе, датированном после его ухода, пояснениями не закрывается. Такой пункт закрывается только документами: подтвердить, что он подписывал как представитель по доверенности, действовавшей на дату подписания, либо оформить последующее одобрение сделки обществом (п. 2 ст. 183 Гражданского кодекса) — или переподписать допсоглашение. Примет ли регистратор одобрение, зависит от его формы и содержания; заранее это не гарантируется.

Основание второе: цель аренды против ВРИ участка — единственный спорный пункт

Логика регистратора: участок имеет вид разрешённого использования «обслуживание автотранспорта», объект должен использоваться в соответствии с назначением участка (ст. 42 Земельного кодекса, ч. 1 ст. 55.24 Градостроительного кодекса), а цель аренды — торговля и услуги. Вывод — противоречие.

Главный контраргумент содержится в самом уведомлении. Перечисляя градостроительный регламент территориальной зоны, регистратор приводит вспомогательные виды разрешённого использования — и среди них магазины (код 4.4), банковская и страховая деятельность (4.5), общественное питание (4.6). По правилам землепользования и застройки Москвы вспомогательные виды применяются совместно с основными на одном участке. Основной вид здесь сохраняется: участок как был занят гаражным комплексом, так и остаётся, в аренду сдаётся одно помещение.

Добавляется п. 1 ст. 14.4 Земельного кодекса: любой основной или вспомогательный вид из установленных регламентом для территориальной зоны правообладатель участка выбирает без разрешений и согласований; сведения о вспомогательных видах в ЕГРН вносить не требуется (п. 4 ст. 14.1 ЗК). До 1 марта 2026 года то же правило было в ч. 4 ст. 37 Градостроительного кодекса — на неё ссылается и сам регистратор; с этой даты она утратила силу (Федеральный закон от 31.07.2025 № 295-ФЗ).

Что говорит практика. Близкий случай — определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда от 13.10.2023 № 305-ЭС23-10880 (дело № А40-70305/2021). Собственнику торгового центра в Москве участок был предоставлен в аренду «для эксплуатации здания торгового центра», а часть помещений использовалась под бытовое обслуживание, страховую деятельность, автошколу и ломбард; Госинспекция по недвижимости привлекла собственника к ответственности по ч. 1 ст. 6.7 КоАП Москвы. Коллегия отменила постановление суда округа и оставила в силе постановление апелляционного суда, который признал привлечение к ответственности незаконным. Коллегия указала: «указание в договоре аренды земельного участка, заключенном собственником здания в целях его эксплуатации, на назначение этого здания, не может ограничивать собственника здания в выборе как иного основного вида использования, так и осуществления вспомогательного по отношению к основному в рамках утвержденных градостроительным регламентом видов». Важное условие того дела: помещения со вспомогательными видами занимали менее 10 % площади здания, то есть не больше 25 %, допустимых правилами землепользования и застройки Москвы. Постановление Конституционного Суда от 16.10.2020 № 42-П добавляет: собственники (правообладатели) земельных участков «не могут быть принуждены к внесению каких-либо сведений в Единый государственный реестр недвижимости в случае, когда они в дополнение к основному виду разрешенного использования принадлежащих им земельных участков самостоятельно выбирают вспомогательный вид их разрешенного использования».

Где позиция уязвима. Честный разбор требует признать слабое место: в формулировке цели аренды значилось «производство» продукции, а производственных кодов в регламенте зоны нет. Изготовление выпечки для продажи в этом же магазине — часть услуг торговли и общественного питания, но само слово «производство» даёт регистратору формальную зацепку. Рабочее решение — дополнительным соглашением привести формулировку цели дословно к кодам вспомогательных видов зоны и приложить мотивированные пояснения.

Ещё один практический ограничитель для Москвы: доля вспомогательного использования не должна превышать 25% общей площади. Это проверяется по экспликации до подачи возражений.

Основание третье: нет акта приёма-передачи

Срок аренды по договору исчисляется с даты подписания акта приёма-передачи, а акта в деле нет — значит, срок не определяется из представленных документов. Замечание техническое и справедливое: устраняется представлением подписанного акта.

Нюанс, о котором стоит подумать до подписания: дата акта запускает срок аренды. Она должна согласовываться с коммерческими договорённостями сторон о платежах и арендных каникулах — по десятилетнему договору цена вопроса измеряется не днями.

Основание четвёртое: PDF бумажного договора — не оригинал

Подача была электронной, и в дело ушёл скан подписанного на бумаге договора. Договор, выражающий содержание сделки, на бумаге представляется в подлиннике (ч. 3 ст. 21 Федерального закона № 218-ФЗ), поэтому в электронной подаче он должен быть электронным документом, подписанным усиленными квалифицированными подписями сторон (п. 1 ч. 7 и ч. 8 ст. 21). Скан бумажного договора — электронный образ, то есть копия, и для этой цели его недостаточно; отдельные правила действуют, когда документы направляет нотариус (ч. 11 ст. 21). Та же проблема с приказом о полномочиях: образ должен быть подписан усиленной подписью того, кто подписал документ на бумаге, либо уполномоченного заверителя.

Как устраняется. Обе стороны — юридические лица, поэтому бумажные подлинники через МФЦ здесь не выход: юридические лица представляют заявление и документы только в форме электронных документов (ч. 1.6 ст. 18 № 218-ФЗ). Исключение закон делает, когда стороной сделки является физическое лицо, — это не наш случай. Рабочий путь — переподписать договор усиленными квалифицированными подписями обеих сторон как электронный документ, а приказ о полномочиях представить электронным образом с подписью того, кто подписал его на бумаге, или уполномоченного заверителя (ч. 9 ст. 21). Если к оформлению привлекается нотариус, способ создания электронного документа или нотариального электронного образа проверяется отдельно (ч. 1.5 ст. 18, ч. 11 ст. 21).

Порядок работы и сроки

Сначала проверяется подписант дополнительного соглашения — от этого зависит, закрывается ли первый пункт пояснениями. Параллельно собираются документы о полномочиях и подписывается акт. Затем готовится дополнительное соглашение с корректировкой цели аренды и письменные возражения по виду разрешённого использования. В конце пакет переподписывается усиленными квалифицированными подписями и представляется в электронной форме (ч. 1.6 ст. 18 № 218-ФЗ).

Всё это идёт как устранение причин приостановления и дополнительное представление документов в рамках текущего дела: новая госпошлина не уплачивается. Ограничение — срок приостановления, документы должны быть поданы с запасом до его истечения. Если по итогам будет отказ, спор идёт в арбитражный суд в порядке главы 24 АПК: обе стороны — юридические лица.

Что из этого следует для любого договора аренды

Уведомление о приостановлении почти никогда не бывает монолитным: в нём смешаны пункты разного веса, и стратегия строится по каждому отдельно. Что-то закрывается справкой, что-то требует правки договора, а что-то стоит оспаривать. Читать уведомление нужно не как приговор, а как список задач с разной ценой решения.

Полная версия материала опубликована в блоге ELAWYERS GROUP на Закон.ру: «Аренда магазина в гаражном комплексе: почему Росреестр приостановил регистрацию и что в этом уведомлении спорно».

Как устроена работа целиком — устранение причин приостановки.

Если с основанием не согласны — обжалование приостановки: кто и в какой срок может обратиться в апелляционную комиссию.

Проверить вид использования до подачи документов — проверка ВРИ перед арендой и сделкой; сменить вид участка — изменение ВРИ.

Приостановили регистрацию аренды — разберём ваше уведомление

Правовая экспертиза — 30 000 ₽: письменное заключение о том, какие основания устранимы документами, какие требуют правки договора и есть ли предмет для спора. Сумма засчитывается в стоимость сопровождения при заключении договора в течение трёх месяцев.